Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre, MIEUSSY, 113 m2 + 2 parkings, A rénove

VilleMieussy (74)
Surface113m²
Coût Total223 220€
Loyer Annuel20 300€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+348€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 407,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

MIEUSSY, T5 EN DUPLEX DE 113 M2 + TERRASSE DE 15 M2 + TERRAIN DE 175 M2, APPARTEMENT ENTÌÈREMENT A RÉNOVER, AU RDC SUR DALLE : SEJOUR, CUISINE, SALLE DE BAINS, WC, DÉBARRAS, ESCALIER INTÉRIEUR PRIVATIF, TERRASSE ET JARDIN ; AU 1er ETAGE : 3 CHAMBRES, PALIER, GRENIER. DES COMBLES SONT AMÉNAGEABLES. 2 PLACES DE PARKINGS PRIVATIVES. APPARTEMENT DANS UNE COPROPRIÉTÉ DE 3 LOTS, COMPTEUR D'EAU INDIVIDUEL, COMPTEUR ÉLECTRIQUE INDIVIDUEL, FOSSE SEPTIQUE 12EH NEUVE ET COMMUNE. COPROPRIÉTÉ AU CALME, A 2,5 KM DU CENTRE DU VILLAGE, GROS TRAVAUX A PRÉVOIR, OPPORTUNITÉ A SAISIR.

Cet appartement à vendre sur MIEUSSY, vous est proposé par l'Agence LYONNET SORDAT IMMOBILIER, votre agence de proximité installée sur la commune d'Annemasse pour acheter ou vendre votre bien immobilier. Idéale pour acheter ou vendre un appartement, maison à Annemasse, l'Agence LYONNET- SORDAT IMMOBILIER, spécialiste de la transaction immobilière vous apporte conseils, savoir faire et expérience pour l'achat de maisons, appartements, terrains et diffuse tous les jours des centaines d'annonces immobilières d'appartements, maisons, villas, terrains à vendre/acheter, afin de faciliter la vente ou l'achat de votre appartement.

  • http://lyonnet-sordat-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Mieussy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74440
Coordonnées : 46.117899, 6.528066
Total : 223 220€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 51 500€
Valeur du bien : 210 500€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 14.97€/m²/mois
Fourchette : 11.76€ - 19.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1692€/mois
Loyer annuel estimé : 20300€/an
Fourchette totale : 1329€ - 2153€/mois
Fourchette annuelle : 15951€ - 25836€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 11.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 252,97 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :367 586 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-208 586€ (-56.7%)
Marge achat-revente :144 366€ (39.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :65,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 174,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 518,81€
Coût de l'assurance :19 531,75€
Taxe foncière : 2 030,02€/an
Soit par mois : 169,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 691,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 343,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :348,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 465 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 950€ = 10450€, Main d'œuvre: 950€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mieussy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 300 €/an
Calcul : 1 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 220 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 781 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 871 €
Revenus locatifs : +20 300 €
Charges déductibles : -61 871 €
Résultat foncier Année 1 : -41 571 €(Déficit de 41 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 171 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 371 €/an
Revenus locatifs : +20 300 €
Charges déductibles : -10 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20170.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 300 €61 878 €7 567 €-41 578 €21 400 €20 178 €20 178 €
220 706 €10 178 €7 367 €10 528 €--9 650 €
321 120 €9 971 €7 160 €11 149 €---
421 543 €9 757 €6 945 €11 786 €---
521 974 €9 535 €6 723 €12 439 €---
622 413 €9 305 €6 494 €13 108 €---
722 861 €9 068 €6 257 €13 793 €---
823 318 €8 822 €6 011 €14 496 €---
923 785 €8 568 €5 756 €15 217 €---
1024 261 €8 305 €5 493 €15 956 €---
1124 746 €8 032 €5 221 €16 714 €---
1225 241 €7 750 €4 939 €17 490 €---
1325 746 €7 459 €4 647 €18 287 €---
1426 260 €7 157 €4 346 €19 104 €---
1526 786 €6 844 €4 033 €19 941 €---
1627 321 €6 521 €3 710 €20 800 €---
1727 868 €6 187 €3 375 €21 681 €---
1828 425 €5 841 €3 029 €22 584 €---
1928 994 €5 482 €2 671 €23 511 €---
2029 573 €5 112 €2 300 €24 462 €---
2130 165 €4 728 €1 917 €25 437 €---
2230 768 €4 331 €1 520 €26 437 €---
2331 384 €3 920 €1 109 €27 463 €---
2432 011 €3 495 €684 €28 516 €---
2532 652 €3 055 €244 €29 596 €---
TOTAL650 220 €231 301 €109 519 €418 919 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 263 €-6 420 €+10 683 €
2+4 263 €0 €+4 263 €
3+4 263 €+450 €+3 813 €
4+4 263 €+3 536 €+727 €
5+4 263 €+3 732 €+531 €
6+4 263 €+3 932 €+331 €
7+4 263 €+4 138 €+125 €
8+4 263 €+4 349 €-86 €
9+4 263 €+4 565 €-302 €
10+4 263 €+4 787 €-524 €
11+4 263 €+5 014 €-751 €
12+4 263 €+5 247 €-984 €
13+4 263 €+5 486 €-1 223 €
14+4 263 €+5 731 €-1 468 €
15+4 263 €+5 982 €-1 719 €
16+4 263 €+6 240 €-1 977 €
17+4 263 €+6 504 €-2 241 €
18+4 263 €+6 775 €-2 512 €
19+4 263 €+7 053 €-2 790 €
20+4 263 €+7 339 €-3 076 €
21+4 263 €+7 631 €-3 368 €
22+4 263 €+7 931 €-3 668 €
23+4 263 €+8 239 €-3 976 €
24+4 263 €+8 555 €-4 292 €
25+4 263 €+8 879 €-4 616 €
Total+106 575 €+125 676 €+-19 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →