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Détails du bien

VilleLapalisse (03)
Surface287m²
Coût Total230 710€
Loyer Annuel25 498€
Rentabilité11.05%
Cashflow/mois+661€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 287 m²
Prix au m² : 477,35 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Climatiseur réversible Electricité, Nombre de WC : 3

Votre Agence CENTURY 21 GNT Immobilier vous propose, à Lapalisse au cœur de ville un immeuble composé d'un local commercial et d'un appartement. Ce bien actuellement libre est agencé comme ceci : Sous-sol entièrement en cave. Au rez de chaussée vous découvrirez une boutique, une cuisine, un laboratoire de pâtisserie, une réserve, une buanderie, et des toilettes. Dans les étages vous trouverez l'appartement lié au bail : Au premier étage vous trouverez un très grand séjour, une cuisine indépendante, une chambre et des toilettes. Au deuxième étage se trouvent 3 chambres dont 2 immenses, une salle de bains équipée de toilettes et un débarras à aménager suivant les besoins. Bon à savoir : toiture de 2005, climatisation réversible, au cœur de ville Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par Loïc FOURNET EI, agent commercial (RSAC 529011736) - https://www.century21-gnt-vichy.com/mentions_legales/

Ville : Lapalisse
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03120
Coordonnées : 46.248568, 3.629351
Total : 230 710€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 82 750€
Valeur du bien : 219 750€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 287m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 2125€/mois
Loyer annuel estimé : 25498€/an
Fourchette totale : 1685€ - 2680€/mois
Fourchette annuelle : 20215€ - 32162€/an
Rentabilité brute :11.05%
Fourchette de rentabilité :8.76% - 13.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 087,62 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :312 146 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-175 146€ (-56.1%)
Marge achat-revente :81 436€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :92,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 250,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 901,19€
Coût de l'assurance :27 685,20€
Taxe foncière : 2 549,80€/an
Soit par mois : 212,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 124,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 463,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :661,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 287 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: 2 cuisines (10 m² + 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 750 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:29 250€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 1 000€ = 29000€, Main d'œuvre: 250€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:14 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 100€/m² = 8000€, Électricité et menuiseries: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine: 2 cuisines × 5 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lapalisse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 46 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 498 €/an
Calcul : 2 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 042 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 710 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 107 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 550 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 450 €
Revenus locatifs : +25 498 €
Charges déductibles : -94 450 €
Résultat foncier Année 1 : -68 952 €(Déficit de 68 952 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 552 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 700 €/an
Revenus locatifs : +25 498 €
Charges déductibles : -11 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47551.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 498 €94 457 €8 050 €-68 959 €21 400 €47 559 €47 559 €
226 008 €11 497 €7 840 €14 511 €--33 048 €
326 528 €11 280 €7 622 €15 249 €--17 800 €
427 059 €11 054 €7 397 €16 005 €--1 795 €
527 600 €10 821 €7 163 €16 779 €---
628 152 €10 579 €6 922 €17 573 €---
728 715 €10 328 €6 671 €18 387 €---
829 289 €10 069 €6 412 €19 220 €---
929 875 €9 800 €6 143 €20 075 €---
1030 472 €9 522 €5 864 €20 951 €---
1131 082 €9 233 €5 576 €21 849 €---
1231 704 €8 934 €5 277 €22 769 €---
1332 338 €8 625 €4 968 €23 713 €---
1432 984 €8 304 €4 647 €24 680 €---
1533 644 €7 972 €4 315 €25 672 €---
1634 317 €7 628 €3 971 €26 689 €---
1735 003 €7 272 €3 614 €27 732 €---
1835 703 €6 902 €3 245 €28 801 €---
1936 417 €6 520 €2 863 €29 897 €---
2037 146 €6 124 €2 467 €31 022 €---
2137 889 €5 713 €2 056 €32 175 €---
2238 646 €5 288 €1 631 €33 358 €---
2339 419 €4 848 €1 191 €34 571 €---
2440 208 €4 392 €735 €35 816 €---
2541 012 €3 919 €262 €37 092 €---
TOTAL816 708 €291 081 €116 901 €525 627 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 525 627 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 355 €-6 420 €+11 775 €
2+5 355 €0 €+5 355 €
3+5 355 €0 €+5 355 €
4+5 355 €0 €+5 355 €
5+5 355 €+4 495 €+860 €
6+5 355 €+5 272 €+83 €
7+5 355 €+5 516 €-161 €
8+5 355 €+5 766 €-411 €
9+5 355 €+6 022 €-667 €
10+5 355 €+6 285 €-930 €
11+5 355 €+6 555 €-1 200 €
12+5 355 €+6 831 €-1 476 €
13+5 355 €+7 114 €-1 759 €
14+5 355 €+7 404 €-2 049 €
15+5 355 €+7 702 €-2 347 €
16+5 355 €+8 007 €-2 652 €
17+5 355 €+8 320 €-2 965 €
18+5 355 €+8 640 €-3 285 €
19+5 355 €+8 969 €-3 614 €
20+5 355 €+9 307 €-3 952 €
21+5 355 €+9 653 €-4 298 €
22+5 355 €+10 007 €-4 652 €
23+5 355 €+10 371 €-5 016 €
24+5 355 €+10 745 €-5 390 €
25+5 355 €+11 128 €-5 773 €
Total+133 875 €+157 688 €+-23 813 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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