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Appartement 5 pièces 136 m²

Bien expiré
VilleBaccarat (54)
Surface136m²
Coût Total196 500€
Loyer Annuel11 616€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 095,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BACCARAT 54120

Olivier Sureau vous propose centre-ville magnifique appartement de 136 m² au premier étage d'un immeuble de caractère comprenant une vaste pièce de vie de 41 m². Cuisine aménagée.2 chambres parentales.Chauffage au gaz de ville. Ce bien soumis au statut de copropriété 1500 Euros de charges annuelles. Visite exclusivement avec Olivier Sureau [Coordonnées masquées] Prix: 149 000 euros Courtier mandataire chez Meilleurtaux je vous accompagne dans votre projet. Prix de vente 149 000 Euros honoraires compris, soit 142000 Euros hors honoraires, honoraires à la charge de l'acquéreur pour un montant de 7 000 Euros TTC soit 2.92 % du prix de vente Ce bien vous est proposé par Olivier Sureau agent commercial indépendant immatriculé au RCS de Nancy sous le n°405110859 auprès de la SARL ESH 25 B Boulevard de Feydeau 33370 Artigues près Bordeaux, carte professionnelle CCI de Bordeaux sous le n°33012018000034167, Caisse de garantie Galian pour 120 000 Euros

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1000 Euros et 1600 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier NC (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 11259-37 Date de réalisation du diagnostic : 15/05/2025 Prix hors honoraires : 142 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 000 € et 1 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Baccarat
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54120
Coordonnées : 48.461330, 6.732125
Total : 196 500€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 35 580€
Valeur du bien : 184 580€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 968€/mois
Loyer annuel estimé : 11616€/an
Fourchette totale : 784€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 9406€ - 14345€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :57,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 024,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 583,32€
Coût de l'assurance :17 193,75€
Taxe foncière : 1 161,61€/an
Soit par mois : 96,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 968,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit au gaz, une vérification est recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 580 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:180€
    Vérification système chauffage gaz: 1 système × 180€ = 180€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Baccarat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 180€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 616 €/an
Calcul : 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 408 €
Revenus locatifs : +11 616 €
Charges déductibles : -45 408 €
Résultat foncier Année 1 : -33 792 €(Déficit de 33 792 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 392 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 828 €/an
Revenus locatifs : +11 616 €
Charges déductibles : -9 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12392.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 616 €45 415 €6 485 €-33 799 €21 400 €12 399 €12 399 €
211 848 €9 661 €6 312 €2 187 €--10 211 €
312 085 €9 482 €6 132 €2 604 €--7 607 €
412 327 €9 296 €5 947 €3 031 €--4 576 €
512 574 €9 104 €5 755 €3 469 €--1 107 €
612 825 €8 906 €5 556 €3 919 €---
713 082 €8 701 €5 351 €4 381 €---
813 343 €8 489 €5 139 €4 855 €---
913 610 €8 269 €4 920 €5 341 €---
1013 882 €8 043 €4 693 €5 840 €---
1114 160 €7 808 €4 459 €6 352 €---
1214 443 €7 566 €4 217 €6 877 €---
1314 732 €7 316 €3 966 €7 416 €---
1415 027 €7 056 €3 707 €7 970 €---
1515 327 €6 789 €3 439 €8 538 €---
1615 634 €6 512 €3 162 €9 122 €---
1715 946 €6 226 €2 876 €9 721 €---
1816 265 €5 930 €2 580 €10 336 €---
1916 591 €5 623 €2 274 €10 967 €---
2016 922 €5 307 €1 958 €11 615 €---
2117 261 €4 980 €1 631 €12 281 €---
2217 606 €4 642 €1 292 €12 964 €---
2317 958 €4 292 €943 €13 666 €---
2418 317 €3 930 €581 €14 387 €---
2518 684 €3 557 €207 €15 127 €---
TOTAL372 066 €212 897 €93 583 €159 169 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 439 €-6 420 €+8 859 €
2+2 439 €0 €+2 439 €
3+2 439 €0 €+2 439 €
4+2 439 €0 €+2 439 €
5+2 439 €0 €+2 439 €
6+2 439 €+844 €+1 595 €
7+2 439 €+1 314 €+1 125 €
8+2 439 €+1 456 €+983 €
9+2 439 €+1 602 €+837 €
10+2 439 €+1 752 €+687 €
11+2 439 €+1 905 €+534 €
12+2 439 €+2 063 €+376 €
13+2 439 €+2 225 €+214 €
14+2 439 €+2 391 €+48 €
15+2 439 €+2 562 €-123 €
16+2 439 €+2 737 €-298 €
17+2 439 €+2 916 €-477 €
18+2 439 €+3 101 €-662 €
19+2 439 €+3 290 €-851 €
20+2 439 €+3 485 €-1 046 €
21+2 439 €+3 684 €-1 245 €
22+2 439 €+3 889 €-1 450 €
23+2 439 €+4 100 €-1 661 €
24+2 439 €+4 316 €-1 877 €
25+2 439 €+4 538 €-2 099 €
Total+60 975 €+47 751 €+13 224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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