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Appartement à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface88m²
Coût Total116 660€
Loyer Annuel8 189€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 710,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/8 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Idéalement situé rue du Foirail à Montluçon, au 4ème étage d'une résidence sécurisée, ce bel appartement de type 4 vous séduira par sa luminosité exceptionnelle. il se compose de deux chambres, avec la possibilité d'en aménager une troisième en réduisant légèrement la surface du salon, offrant ainsi une belle flexibilité selon vos besoins. La cuisine aménagée complète cet ensemble fonctionnel et prêt à vivre. Points forts :

  • Résidence La Gaité sécurisée
  • Aucun travaux votés au niveau de la copropriété
  • Immeuble fibré
  • Box pour garer véhicule au sous sol + cave
  • Appartement très lumineux
  • 4 ème étage

Bien à découvrir rapidement pour les amateurs de luminosité en plein cœur de Montluçon Contactez moi pour une visite

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 84 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2040 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 62 500 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Didier AUDRAIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Montluçon sous le numéro 952196285

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.332804, 2.607180
Total : 116 660€
Prix d'acquisition : 62 500€
Travaux : 49 160€
Valeur du bien : 111 660€
Frais de notaire : 5 000€
Coût estimé : 5 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8189€/an
Fourchette totale : 536€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6427€ - 10433€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :764,71 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 294 €
Prix d'achat :62 500 €
Décote à l'achat :-4 794€ (-7.1%)
Marge achat-revente :-49 366€ (-73.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 611,14€
Coût de l'assurance :10 207,75€
Taxe foncière : 818,89€/an
Soit par mois : 68,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 682,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état, nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état, nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 160 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1 200€ = 10 800€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2 400€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 189 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 660 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 401 €
Revenus locatifs : +8 189 €
Charges déductibles : -56 401 €
Résultat foncier Année 1 : -48 212 €(Déficit de 48 212 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 241 €/an
Revenus locatifs : +8 189 €
Charges déductibles : -7 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26812.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 625 €(65% de 62 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 477 €/an
Calcul : 40 625 € × 3,636% = 1 477 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 189 €56 405 €3 978 €-48 216 €21 400 €26 816 €26 816 €
28 353 €7 140 €3 873 €1 213 €--25 603 €
38 520 €7 031 €3 764 €1 488 €--24 115 €
48 690 €6 919 €3 652 €1 771 €--22 344 €
58 864 €6 803 €3 536 €2 061 €--20 283 €
69 041 €6 682 €3 415 €2 359 €--17 924 €
79 222 €6 558 €3 290 €2 664 €--15 260 €
89 406 €6 429 €3 161 €2 978 €--12 282 €
99 595 €6 295 €3 028 €3 299 €--8 983 €
109 786 €6 157 €2 890 €3 629 €--5 353 €
119 982 €6 014 €2 747 €3 968 €--1 385 €
1210 182 €5 866 €2 599 €4 316 €---
1310 385 €5 713 €2 445 €4 673 €---
1410 593 €5 554 €2 287 €5 039 €---
1510 805 €5 390 €2 123 €5 415 €---
1611 021 €5 220 €1 953 €5 801 €---
1711 242 €5 044 €1 777 €6 198 €---
1811 466 €4 862 €1 595 €6 604 €---
1911 696 €4 673 €1 406 €7 022 €---
2011 930 €4 478 €1 211 €7 451 €---
2112 168 €4 277 €1 009 €7 892 €---
2212 412 €4 068 €800 €8 344 €---
2312 660 €3 851 €584 €8 808 €---
2412 913 €3 627 €360 €9 286 €---
2513 171 €3 396 €129 €9 776 €---
TOTAL262 291 €188 451 €57 611 €73 840 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 720 €-6 420 €+8 140 €
2+1 720 €0 €+1 720 €
3+1 720 €0 €+1 720 €
4+1 720 €0 €+1 720 €
5+1 720 €0 €+1 720 €
6+1 720 €0 €+1 720 €
7+1 720 €0 €+1 720 €
8+1 720 €0 €+1 720 €
9+1 720 €0 €+1 720 €
10+1 720 €0 €+1 720 €
11+1 720 €0 €+1 720 €
12+1 720 €+1 295 €+425 €
13+1 720 €+1 402 €+318 €
14+1 720 €+1 512 €+208 €
15+1 720 €+1 625 €+95 €
16+1 720 €+1 740 €-20 €
17+1 720 €+1 859 €-139 €
18+1 720 €+1 981 €-261 €
19+1 720 €+2 107 €-387 €
20+1 720 €+2 235 €-515 €
21+1 720 €+2 367 €-647 €
22+1 720 €+2 503 €-783 €
23+1 720 €+2 643 €-923 €
24+1 720 €+2 786 €-1 066 €
25+1 720 €+2 933 €-1 213 €
Total+43 000 €+22 568 €+20 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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