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Appartement

VilleDouai (59)
Surface224.9m²
Coût Total233 920€
Loyer Annuel25 940€
Rentabilité11.09%
Cashflow/mois+712€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 224.9 m²
Prix au m² : 929,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 2

Découvrez ce spacieux appartement de 6 pièces idéalement situé à Douai. Avec ses 4 chambres, il offre un cadre de vie confortable et pratique. Profitez de la proximité immédiate des commodités : les écoles Saint-Jean sont à seulement une minute à pied, et pour vos courses, La belle nature est à 8 minutes à pied. Les amateurs de verdure apprécieront le Square du Général Giraud, à une minute de marche. Côté transport, vous êtes parfaitement desservi avec la gare de Douai à 4 minutes à pied et plusieurs lignes de bus, dont la ligne BIN, à proximité. Ne manquez pas cette opportunité à 209 000€. Contactez-nous pour une visite et laissez-vous séduire par ce bien exceptionnel. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Douai-59500/956

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.372247, 3.086483
Total : 233 920€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 8 200€
Valeur du bien : 217 200€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224.9m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 2162€/mois
Loyer annuel estimé : 25940€/an
Fourchette totale : 1702€ - 2745€/mois
Fourchette annuelle : 20426€ - 32943€/an
Rentabilité brute :11.09%
Fourchette de rentabilité :8.73% - 14.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,41 €/m²
Basé sur :180 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :349 587 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-140 587€ (-40.2%)
Marge achat-revente :115 667€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :68,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 233,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 518,59€
Coût de l'assurance :20 468,00€
Taxe foncière : 2 594,01€/an
Soit par mois : 216,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 161,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 449,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :712,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger complète
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 200 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification robinetterie: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1450€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture 4 chambres: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette moyenne de 20-40€/m², et la vérification de la robinetterie est estimée à 100€.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 940 €/an
Calcul : 2 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 819 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 581 €
Revenus locatifs : +25 940 €
Charges déductibles : -19 581 €
Résultat foncier Année 1 : 6 359 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 381 €/an
Revenus locatifs : +25 940 €
Charges déductibles : -11 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 559 €/an
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 940 €19 589 €7 976 €6 351 €---
226 459 €11 178 €7 766 €15 281 €---
326 988 €10 961 €7 548 €16 028 €---
427 528 €10 735 €7 322 €16 793 €---
528 078 €10 502 €7 089 €17 576 €---
628 640 €10 260 €6 848 €18 379 €---
729 213 €10 011 €6 598 €19 202 €---
829 797 €9 752 €6 339 €20 045 €---
930 393 €9 484 €6 071 €20 909 €---
1031 001 €9 207 €5 794 €21 794 €---
1131 621 €8 920 €5 508 €22 701 €---
1232 253 €8 623 €5 211 €23 630 €---
1332 898 €8 316 €4 903 €24 582 €---
1433 556 €7 998 €4 585 €25 558 €---
1534 227 €7 669 €4 256 €26 559 €---
1634 912 €7 328 €3 915 €27 584 €---
1735 610 €6 975 €3 563 €28 635 €---
1836 322 €6 610 €3 198 €29 712 €---
1937 049 €6 232 €2 820 €30 816 €---
2037 790 €5 841 €2 429 €31 948 €---
2138 546 €5 437 €2 024 €33 109 €---
2239 317 €5 018 €1 605 €34 299 €---
2340 103 €4 584 €1 171 €35 519 €---
2440 905 €4 135 €722 €36 770 €---
2541 723 €3 670 €258 €38 053 €---
TOTAL830 869 €209 037 €115 519 €621 832 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 621 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 447 €+1 905 €+3 542 €
2+5 447 €+4 584 €+863 €
3+5 447 €+4 808 €+639 €
4+5 447 €+5 038 €+409 €
5+5 447 €+5 273 €+174 €
6+5 447 €+5 514 €-67 €
7+5 447 €+5 761 €-314 €
8+5 447 €+6 014 €-567 €
9+5 447 €+6 273 €-826 €
10+5 447 €+6 538 €-1 091 €
11+5 447 €+6 810 €-1 363 €
12+5 447 €+7 089 €-1 642 €
13+5 447 €+7 375 €-1 928 €
14+5 447 €+7 667 €-2 220 €
15+5 447 €+7 968 €-2 521 €
16+5 447 €+8 275 €-2 828 €
17+5 447 €+8 590 €-3 143 €
18+5 447 €+8 914 €-3 467 €
19+5 447 €+9 245 €-3 798 €
20+5 447 €+9 585 €-4 138 €
21+5 447 €+9 933 €-4 486 €
22+5 447 €+10 290 €-4 843 €
23+5 447 €+10 656 €-5 209 €
24+5 447 €+11 031 €-5 584 €
25+5 447 €+11 416 €-5 969 €
Total+136 175 €+186 550 €+-50 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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