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Maison de ville 3 pièces 88 m²

VilleLivron-sur-Drôme (26)
Surface88
Coût Total164 740
Loyer Annuel10 849
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 227,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 88 m²

Livron , au coeur du centre ville, en EXCLUSIVITE. Mieux qu'un appartement, venez découvrir cette maison de ville à l'esprit cocooning. Vous disposez en RDC d'une entrée avec un espace de rangement ( ou idéal pour y garer des vélos) Au premier étage vous trouverez un bel espace de vie (salon/séjour) ainsi qu'une cuisine équipée. un WC et une buanderie complètent ce niveau. Au dessus une première chambre traversante donne accès a une jolie salle de bains avec double vasque et WC, et coup de coeur sur la deuxième chambre avec sa charpente ferme apparente. Vous disposez d'une climatisation récente en complément du chauffage électrique. Le DPE sera refait car des travaux d'amélioration ont été effectué

Surface : 88 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre Non communiqué € et 78 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Livron-sur-Drôme
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26250
Coordonnées : 44.772470, 4.843959
Total : 164 740
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 48 100
Valeur du bien : 156 100
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10849€/an
Fourchette totale : 668€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 8021€ - 14674€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 201,68 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 748
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-85 748 (-44.3%)
Marge achat-revente :29 008€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,19€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 852,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 720,18
Coût de l'assurance :12 355,50
Taxe foncière : 1 084,90€/an
Soit par mois : 90,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut être rafraîchi
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais peut être rafraîchi

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 100(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 400
    Isolation combles: 88 m² × 50€/m² = 4400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Livron-sur-Drôme (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 849 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 740 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 085 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 127
Revenus locatifs : +10 849
Charges déductibles : -55 127
Résultat foncier Année 1 : -44 278(Déficit de 44 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 878
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 027 €/an
Revenus locatifs : +10 849
Charges déductibles : -7 027
Résultat foncier Années 2+ : 3 822 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22878.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 84955 1335 453-44 28421 400 €22 884 €22 884 €
211 0666 8875 3084 179--18 704 €
311 2876 7365 1574 551--14 153 €
411 5136 5805 0014 933--9 220 €
511 7436 4194 8405 324--3 896 €
611 9786 2524 6735 726---
712 2186 0804 5016 138---
812 4625 9024 3236 560---
912 7115 7184 1386 994---
1012 9665 5273 9487 438---
1113 2255 3303 7517 895---
1213 4895 1263 5478 363---
1313 7594 9163 3378 843---
1414 0344 6983 1199 336---
1514 3154 4732 8949 842---
1614 6014 2402 66110 361---
1714 8933 9992 42010 894---
1815 1913 7502 17111 441---
1915 4953 4931 91412 002---
2015 8053 2271 64812 578---
2116 1212 9511 37213 170---
2216 4432 6671 08813 777---
2316 7722 37379314 400---
2417 1082 06848915 040---
2517 4501 75417415 696---
TOTAL347 496166 29878 720181 19721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 197
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 278-6 420+8 698
2+2 2780+2 278
3+2 2780+2 278
4+2 2780+2 278
5+2 2780+2 278
6+2 278+549+1 729
7+2 278+1 841+437
8+2 278+1 968+310
9+2 278+2 098+180
10+2 278+2 232+46
11+2 278+2 368-90
12+2 278+2 509-231
13+2 278+2 653-375
14+2 278+2 801-523
15+2 278+2 953-675
16+2 278+3 108-830
17+2 278+3 268-990
18+2 278+3 432-1 154
19+2 278+3 601-1 323
20+2 278+3 773-1 495
21+2 278+3 951-1 673
22+2 278+4 133-1 855
23+2 278+4 320-2 042
24+2 278+4 512-2 234
25+2 278+4 709-2 431
Total+56 950+54 359+2 591
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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