Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface63m²
Coût Total152 640€
Loyer Annuel9 329€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Toulouse Lafourguette — Spécial investisseurs : appartement 3/4 traversant, lumineux, situé dans une résidence fermée proche de toutes commodités. D'une surface de 63 m², il offre un séjour, deux chambres, une loggia agréable, ainsi qu'un emplacement de parking extérieur. État général correct, locataire sérieux en place, idéal pour une acquisition patrimoniale. Bien situé géographiquement à Toulouse car facilement desservi et proche commerces, écoles et transports. Contactez-nous pour visiter et obtenir plus d'informations. Référence agence : 2017 4755 Référence annonce : I9H7-FHP-PE0 Date de réalisation du diagnostic : 09/06/2026 Prix hors honoraires : 91 386 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 000 € et 1 410 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.562637, 1.431918
Total : 152 640€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 45 720€
Valeur du bien : 144 720€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9329€/an
Fourchette totale : 609€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7303€ - 11916€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 524,59 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :222 049 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-123 049€ (-55.4%)
Marge achat-revente :69 409€ (31.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 342,97€
Coût de l'assurance :13 356,00€
Taxe foncière : 932,89€/an
Soit par mois : 77,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, selon le système actuel.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si les fenêtres actuelles sont en simple vitrage.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments usés, peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 720 €(726 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1 400€ = 8 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région et incluent les coûts de matériaux et de pose.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 329 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 508 €
Revenus locatifs : +9 329 €
Charges déductibles : -52 508 €
Résultat foncier Année 1 : -43 179 €(Déficit de 43 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 779 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 788 €/an
Revenus locatifs : +9 329 €
Charges déductibles : -6 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21779.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 329 €52 513 €5 326 €-43 184 €21 400 €21 784 €21 784 €
29 516 €6 654 €5 187 €2 861 €--18 923 €
39 706 €6 510 €5 043 €3 196 €--15 727 €
49 900 €6 361 €4 894 €3 539 €--12 188 €
510 098 €6 207 €4 739 €3 891 €--8 297 €
610 300 €6 047 €4 579 €4 253 €--4 043 €
710 506 €5 881 €4 414 €4 625 €---
810 716 €5 709 €4 242 €5 007 €---
910 930 €5 531 €4 064 €5 399 €---
1011 149 €5 347 €3 880 €5 802 €---
1111 372 €5 156 €3 689 €6 216 €---
1211 599 €4 958 €3 491 €6 641 €---
1311 831 €4 754 €3 287 €7 078 €---
1412 068 €4 542 €3 074 €7 526 €---
1512 309 €4 322 €2 855 €7 988 €---
1612 556 €4 094 €2 627 €8 461 €---
1712 807 €3 858 €2 391 €8 948 €---
1813 063 €3 614 €2 147 €9 449 €---
1913 324 €3 361 €1 894 €9 963 €---
2013 591 €3 099 €1 632 €10 491 €---
2113 862 €2 828 €1 360 €11 035 €---
2214 140 €2 546 €1 079 €11 593 €---
2314 422 €2 255 €788 €12 167 €---
2414 711 €1 953 €486 €12 758 €---
2515 005 €1 641 €174 €13 364 €---
TOTAL298 809 €159 741 €77 343 €139 067 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 067 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959 €-6 420 €+8 379 €
2+1 959 €0 €+1 959 €
3+1 959 €0 €+1 959 €
4+1 959 €0 €+1 959 €
5+1 959 €0 €+1 959 €
6+1 959 €0 €+1 959 €
7+1 959 €+175 €+1 784 €
8+1 959 €+1 502 €+457 €
9+1 959 €+1 620 €+339 €
10+1 959 €+1 741 €+218 €
11+1 959 €+1 865 €+94 €
12+1 959 €+1 992 €-33 €
13+1 959 €+2 123 €-164 €
14+1 959 €+2 258 €-299 €
15+1 959 €+2 396 €-437 €
16+1 959 €+2 538 €-579 €
17+1 959 €+2 684 €-725 €
18+1 959 €+2 835 €-876 €
19+1 959 €+2 989 €-1 030 €
20+1 959 €+3 147 €-1 188 €
21+1 959 €+3 310 €-1 351 €
22+1 959 €+3 478 €-1 519 €
23+1 959 €+3 650 €-1 691 €
24+1 959 €+3 827 €-1 868 €
25+1 959 €+4 009 €-2 050 €
Total+48 975 €+41 720 €+7 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →