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Propriété

VilleArgeliers (11)
Surface550m²
Coût Total731 120€
Loyer Annuel64 892€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+996€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 639 000 €
Surface : 550 m²
Prix au m² : 1 161,82 €/m²
Chambres : 14
Pièces : 17
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 550 m², 17 pièces, 14 chambres, 1 060 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, Parquet, 1 garage, Chauffage central au gaz, Cuisine équipée

Fiche Id-VIZ172764 : Bel ensemble immobilier d'environ 500 m² de surface Habitable sur une parcelle de 1060 m². Anciennement exploité comme chambre d'hote et gite, vous pourrrez facilement reprendre cette activité si vous le souhaitez. Maison de type vigneronne possédant 5 chambres en suite dont une en RDC + 2 dortoirs mansardés avec salle d'eau et wc. En RDC, 2 salons, salle à manger et cuisine). Gite d'environ 100 m² comprenant un grande pièce à vivre en rdc avec cuisine, 2 salles d'eau, wc, une grande chambre. Dortoir à l'étage. Bel appartement de type LOFT avec de très beaux volumes, lumineux, belle rénovation, comprenant une très grande pièce de vie d'environ 90 m² avec plafond cathédrale, 4 chambres, 2 salles de bains, 2 wc. En rdc, faisant partie de la maison vigneronne, ancien magasin d'environ 70 m² permettant de rajouter une activité supplémentaire, garage indépendant, atelier. Prestations de qualité. Divers projets possibles : gites, regroupement famillial .......... - Mentions légales : Proposé à la vente à 639000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : - Classe-Energie D : 190 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 7880 et 10660 Euros - Reseau Immo-Diffusion Argeliers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Argeliers
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11120
Coordonnées : 43.311347, 2.909037
Total : 731 120€
Prix d'acquisition : 639 000€
Travaux : 41 000€
Valeur du bien : 680 000€
Frais de notaire : 51 120€
Coût estimé : 51 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 550m²
Loyer prédit : 9.83€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 13.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 5408€/mois
Loyer annuel estimé : 64892€/an
Fourchette totale : 3987€ - 7335€/mois
Fourchette annuelle : 47840€ - 88022€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 961,54 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 078 847 €
Prix d'achat :639 000 €
Décote à l'achat :-439 847€ (-40.8%)
Marge achat-revente :347 727€ (32.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :731 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 578,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :292,45€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 3 870,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :342 380,25€
Coût de l'assurance :87 734,40€
Taxe foncière : 6 489,18€/an
Soit par mois : 540,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 407,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 411,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :996,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 14 chambres
Quantité: 14 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 14 chambres
Quantité: 14 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 assumé pour les salles de bain - mise aux normes et rafraîchissement nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - mise aux normes et rafraîchissement nécessaires
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:8 400€
    Parquet flottant: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 280 m² × 10€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 3000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:800€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:8 000€
    Mise à jour plomberie: estimation pour toute la maison = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argeliers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 64 892 €/an
Calcul : 5 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 731 120 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 509 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 489 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 742 €
Revenus locatifs : +64 892 €
Charges déductibles : -74 742 €
Résultat foncier Année 1 : -9 850 €(Déficit de 9 850 €)
Imputable sur revenu global : 9 850 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 742 €/an
Revenus locatifs : +64 892 €
Charges déductibles : -33 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 150 €/an
Prix d'achat du bien : 639 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 415 350 €(65% de 639 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 15 104 €/an
Calcul : 415 350 € × 3,636% = 15 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
164 892 €74 765 €23 766 €-9 873 €9 873 €--
266 190 €33 125 €23 126 €33 065 €---
367 513 €32 463 €22 464 €35 051 €---
468 864 €31 779 €21 780 €37 085 €---
570 241 €31 072 €21 074 €39 169 €---
671 646 €30 342 €20 343 €41 304 €---
773 079 €29 587 €19 588 €43 492 €---
874 540 €28 807 €18 809 €45 733 €---
976 031 €28 001 €18 003 €48 030 €---
1077 552 €27 168 €17 170 €50 384 €---
1179 103 €26 307 €16 309 €52 795 €---
1280 685 €25 418 €15 419 €55 267 €---
1382 298 €24 499 €14 500 €57 800 €---
1483 944 €23 549 €13 550 €60 396 €---
1585 623 €22 567 €12 569 €63 056 €---
1687 336 €21 553 €11 554 €65 783 €---
1789 083 €20 504 €10 506 €68 578 €---
1890 864 €19 421 €9 423 €71 443 €---
1992 681 €18 302 €8 303 €74 380 €---
2094 535 €17 145 €7 146 €77 390 €---
2196 426 €15 949 €5 951 €80 477 €---
2298 354 €14 714 €4 715 €83 641 €---
23100 321 €13 437 €3 438 €86 884 €---
24102 328 €12 118 €2 119 €90 210 €---
25104 374 €10 754 €756 €93 620 €---
TOTAL2 078 503 €633 344 €342 380 €1 445 159 €9 873 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 962 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 445 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 64 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 627 €-2 962 €+16 589 €
2+13 627 €+9 920 €+3 707 €
3+13 627 €+10 515 €+3 112 €
4+13 627 €+11 125 €+2 502 €
5+13 627 €+11 751 €+1 876 €
6+13 627 €+12 391 €+1 236 €
7+13 627 €+13 047 €+580 €
8+13 627 €+13 720 €-93 €
9+13 627 €+14 409 €-782 €
10+13 627 €+15 115 €-1 488 €
11+13 627 €+15 839 €-2 212 €
12+13 627 €+16 580 €-2 953 €
13+13 627 €+17 340 €-3 713 €
14+13 627 €+18 119 €-4 492 €
15+13 627 €+18 917 €-5 290 €
16+13 627 €+19 735 €-6 108 €
17+13 627 €+20 573 €-6 946 €
18+13 627 €+21 433 €-7 806 €
19+13 627 €+22 314 €-8 687 €
20+13 627 €+23 217 €-9 590 €
21+13 627 €+24 143 €-10 516 €
22+13 627 €+25 092 €-11 465 €
23+13 627 €+26 065 €-12 438 €
24+13 627 €+27 063 €-13 436 €
25+13 627 €+28 086 €-14 459 €
Total+340 675 €+433 548 €+-92 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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