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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMoigny-sur-École (91)
Surface300m²
Coût Total588 700€
Loyer Annuel51 453€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+820€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 500 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, Cuisine équipée, 4 chambres, Terrasse, Jardin, 4 parkings: Garage, 3 parkings

Maison 300 M2 ,7 pièces. Salon/séjour, cuisine, 4 chambres, bureau,1 salle de bain, toilettes séparées, 1 salle de douche avec toilettes, terrasse 100 M2 . Terrain 5500 M2 avec étang, rivière, bassin à poissons. Exposition est/ sud/ouest. Environnement calme et sécuritaire à 2 kms de Milly la Forêt et 10 mn de l'A6. Vente à terme 10 ans 1 tête ( homme 87 ans)

Ville : Moigny-sur-École
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91490
Coordonnées : 48.436879, 2.439262
Total : 588 700€
Prix d'acquisition : 500 000€
Travaux : 48 700€
Valeur du bien : 548 700€
Frais de notaire : 40 000€
Coût estimé : 40 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 14.29€/m²/mois
Fourchette : 11.44€ - 17.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 4288€/mois
Loyer annuel estimé : 51453€/an
Fourchette totale : 3432€ - 5358€/mois
Fourchette annuelle : 41178€ - 64292€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :588 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 871,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :166,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 038,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :272 882,43€
Coût de l'assurance :50 039,50€
Taxe foncière : 5 145,32€/an
Soit par mois : 428,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 287,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 467,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :820,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 300 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 700 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 000€
    Isolation combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant peinture et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 100€/m² = 800€ (incluant peinture et vérification installations)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moigny-sur-École. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 453 €/an
Calcul : 4 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 588 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 002 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 145 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 790 €
Revenus locatifs : +51 453 €
Charges déductibles : -74 790 €
Résultat foncier Année 1 : -23 336 €(Déficit de 23 336 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 936 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 090 €/an
Revenus locatifs : +51 453 €
Charges déductibles : -26 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1936.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 500 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 325 000 €(65% de 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 818 €/an
Calcul : 325 000 € × 3,636% = 11 818 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 453 €74 808 €18 961 €-23 355 €21 400 €1 955 €1 955 €
252 482 €25 595 €18 448 €26 887 €---
353 532 €25 065 €17 918 €28 467 €---
454 603 €24 518 €17 371 €30 085 €---
555 695 €23 952 €16 805 €31 742 €---
656 808 €23 368 €16 221 €33 441 €---
757 945 €22 764 €15 617 €35 180 €---
859 104 €22 141 €14 994 €36 963 €---
960 286 €21 496 €14 349 €38 789 €---
1061 491 €20 831 €13 684 €40 661 €---
1162 721 €20 143 €12 996 €42 578 €---
1263 976 €19 433 €12 286 €44 543 €---
1365 255 €18 699 €11 552 €46 556 €---
1466 560 €17 941 €10 794 €48 620 €---
1567 891 €17 157 €10 010 €50 734 €---
1669 249 €16 348 €9 201 €52 901 €---
1770 634 €15 512 €8 365 €55 122 €---
1872 047 €14 649 €7 502 €57 398 €---
1973 488 €13 756 €6 609 €59 731 €---
2074 958 €12 835 €5 688 €62 123 €---
2176 457 €11 882 €4 736 €64 574 €---
2277 986 €10 899 €3 752 €67 087 €---
2379 546 €9 882 €2 736 €69 663 €---
2481 136 €8 832 €1 686 €72 304 €---
2582 759 €7 748 €601 €75 011 €---
TOTAL1 648 060 €500 255 €272 882 €1 147 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 147 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 453 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 805 €-6 420 €+17 225 €
2+10 805 €+7 480 €+3 325 €
3+10 805 €+8 540 €+2 265 €
4+10 805 €+9 025 €+1 780 €
5+10 805 €+9 523 €+1 282 €
6+10 805 €+10 032 €+773 €
7+10 805 €+10 554 €+251 €
8+10 805 €+11 089 €-284 €
9+10 805 €+11 637 €-832 €
10+10 805 €+12 198 €-1 393 €
11+10 805 €+12 773 €-1 968 €
12+10 805 €+13 363 €-2 558 €
13+10 805 €+13 967 €-3 162 €
14+10 805 €+14 586 €-3 781 €
15+10 805 €+15 220 €-4 415 €
16+10 805 €+15 870 €-5 065 €
17+10 805 €+16 537 €-5 732 €
18+10 805 €+17 219 €-6 414 €
19+10 805 €+17 919 €-7 114 €
20+10 805 €+18 637 €-7 832 €
21+10 805 €+19 372 €-8 567 €
22+10 805 €+20 126 €-9 321 €
23+10 805 €+20 899 €-10 094 €
24+10 805 €+21 691 €-10 886 €
25+10 805 €+22 503 €-11 698 €
Total+270 125 €+344 342 €+-74 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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