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Appartement

VilleChâteauroux (36)
Surface56m²
Coût Total120 780€
Loyer Annuel5 692€
Rentabilité4.71%
Cashflow/mois-213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Mandat exclusif

À vendre : Charmant appartement à Châteauroux Découvrez ce bel appartement situé au premier étage d'un immeuble à Châteauroux, offrant un cadre de vie agréable et pratique. Avec ses 56 m², ce bien propose deux chambres de 9,63 m² et 10,18 m², parfaites pour une petite famille ou un couple. La proximité des transports en commun facilite vos déplacements au quotidien. Vous êtes à seulement 3 minutes à pied de l'arrêt Edmond Augras, desservi par les lignes 2 et 2D, et à 4 minutes de l'arrêt Croix Normand, desservi par la ligne 11. La gare SNCF se trouve à 11 minutes à pied. Proposé à 76 000 €, cet appartement est une opportunité à ne pas manquer pour ceux qui recherchent confort et accessibilité. Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Ch%C3%A2teauroux-36000/376

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.802361, 1.695221
Total : 120 780€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 114 700€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 474€/mois
Loyer annuel estimé : 5692€/an
Fourchette totale : 369€ - 610€/mois
Fourchette annuelle : 4427€ - 7318€/an
Rentabilité brute :4.71%
Fourchette de rentabilité :3.67% - 6.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 209,09 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 709 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :+8 291€ (+12.2%)
Marge achat-revente :-53 071€ (-78.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 615,94€
Coût de l'assurance :10 568,25€
Taxe foncière : 569,23€/an
Soit par mois : 47,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 474,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(691 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres - Électricité:200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 100€/chambre = 200€
  • Entrée - Rafraîchissement:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 474 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 692 €/an
Calcul : 474 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 780 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 569 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 866 €
Revenus locatifs : +5 692 €
Charges déductibles : -43 866 €
Résultat foncier Année 1 : -38 174 €(Déficit de 38 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 166 €/an
Revenus locatifs : +5 692 €
Charges déductibles : -5 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16773.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 692 €43 870 €4 178 €-38 178 €21 400 €16 778 €16 778 €
25 806 €5 061 €4 069 €745 €--16 033 €
35 922 €4 947 €3 955 €975 €--15 058 €
46 041 €4 830 €3 838 €1 211 €--13 847 €
56 162 €4 708 €3 716 €1 453 €--12 394 €
66 285 €4 583 €3 591 €1 702 €--10 692 €
76 410 €4 452 €3 460 €1 958 €--8 733 €
86 539 €4 317 €3 325 €2 221 €--6 512 €
96 669 €4 177 €3 185 €2 492 €--4 020 €
106 803 €4 033 €3 041 €2 770 €--1 250 €
116 939 €3 883 €2 891 €3 056 €---
127 078 €3 727 €2 735 €3 350 €---
137 219 €3 567 €2 575 €3 653 €---
147 364 €3 400 €2 408 €3 963 €---
157 511 €3 228 €2 236 €4 283 €---
167 661 €3 049 €2 057 €4 612 €---
177 814 €2 864 €1 872 €4 950 €---
187 971 €2 673 €1 681 €5 298 €---
198 130 €2 475 €1 483 €5 655 €---
208 293 €2 269 €1 277 €6 023 €---
218 458 €2 057 €1 065 €6 402 €---
228 628 €1 836 €844 €6 791 €---
238 800 €1 608 €616 €7 192 €---
248 976 €1 372 €380 €7 604 €---
259 156 €1 128 €136 €8 028 €---
TOTAL182 326 €124 115 €60 616 €58 211 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 195 €-6 420 €+7 615 €
2+1 195 €0 €+1 195 €
3+1 195 €0 €+1 195 €
4+1 195 €0 €+1 195 €
5+1 195 €0 €+1 195 €
6+1 195 €0 €+1 195 €
7+1 195 €0 €+1 195 €
8+1 195 €0 €+1 195 €
9+1 195 €0 €+1 195 €
10+1 195 €0 €+1 195 €
11+1 195 €+542 €+653 €
12+1 195 €+1 005 €+190 €
13+1 195 €+1 096 €+99 €
14+1 195 €+1 189 €+6 €
15+1 195 €+1 285 €-90 €
16+1 195 €+1 384 €-189 €
17+1 195 €+1 485 €-290 €
18+1 195 €+1 589 €-394 €
19+1 195 €+1 697 €-502 €
20+1 195 €+1 807 €-612 €
21+1 195 €+1 921 €-726 €
22+1 195 €+2 037 €-842 €
23+1 195 €+2 158 €-963 €
24+1 195 €+2 281 €-1 086 €
25+1 195 €+2 408 €-1 213 €
Total+29 875 €+17 463 €+12 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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