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appartement vente 2 pieces villeneuve le roi 61m2

Bien expiré
VilleVilleneuve-le-Roi (94)
Surface61
Coût Total217 240
Loyer Annuel15 469
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 672,13 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir ce charmant appartement 2 pièces de 61m², situé au dernier étage d'un pavillon sans aucune charge de copropriété, offrant de grands volumes et un potentiel remarquable, situé dans un quartier calme à proximité de la gare RER C rt du Tram ligne 9 DESCRIPTIF : Entrée ouvrant sur un vaste séjour, et salle à manger avec sa cuisine US, une très grande chambre de 17m² avec un dressing intégré offrant confort et rangement, salle de bain spacieuse et WC. Grace à sa configuration et à sa surface généreuse, cet appartement pourrait être repensé en 3 pièces selon vos besoins. UN BIEN UNIQUE A VISITER SANS TARDER!

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 4 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 0€ par mois (soit 0 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 280 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nadine Wanono mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CRETEIL sous le numéro 402 560 155, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Villeneuve-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94290
Total : 217 240
Prix d'acquisition : 163 000
Travaux : 41 200
Valeur du bien : 204 200
Frais de notaire : 13 040
Coût estimé : 13 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 21.13€/m²/mois
Fourchette : 18.11€ - 24.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1289€/mois
Loyer annuel estimé : 15469€/an
Fourchette totale : 1105€ - 1504€/mois
Fourchette annuelle : 13259€ - 18046€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 738,1 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :228 024
Prix d'achat :163 000
Décote à l'achat :-65 024 (-28.5%)
Marge achat-revente :10 784€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 091,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 154,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 075,91
Coût de l'assurance :19 008,50
Taxe foncière : 1 546,86€/an
Soit par mois : 128,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 289,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Peinture: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:900
    Peinture salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-le-Roi (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 289 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 469 €/an
Calcul : 1 289 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 240 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 080
Revenus locatifs : +15 469
Charges déductibles : -51 080
Résultat foncier Année 1 : -35 611(Déficit de 35 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 211
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 880 €/an
Revenus locatifs : +15 469
Charges déductibles : -9 880
Résultat foncier Années 2+ : 5 589 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14211.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 46951 0877 580-35 61921 400 €14 219 €14 219 €
215 7789 6897 3826 089--8 130 €
316 0939 4847 1776 609--1 521 €
416 4159 2726 9657 143---
516 7449 0526 7457 691---
617 0798 8256 5188 254---
717 4208 5896 2828 831---
817 7698 3446 0379 424---
918 1248 0915 78410 033---
1018 4867 8295 52210 657---
1118 8567 5585 25011 299---
1219 2337 2764 96911 957---
1319 6186 9854 67812 633---
1420 0106 6834 37613 327---
1520 4106 3704 06314 040---
1620 8196 0463 73914 773---
1721 2355 7113 40315 524---
1821 6605 3633 05616 297---
1922 0935 0032 69617 090---
2022 5354 6302 32317 905---
2122 9854 2431 93618 742---
2223 4453 8431 53619 602---
2323 9143 4291 12120 486---
2424 3922 99969221 393---
2524 8802 55424722 326---
TOTAL495 463208 956110 076286 50721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 507
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 248-6 420+9 668
2+3 2480+3 248
3+3 2480+3 248
4+3 248+1 687+1 561
5+3 248+2 307+941
6+3 248+2 476+772
7+3 248+2 649+599
8+3 248+2 827+421
9+3 248+3 010+238
10+3 248+3 197+51
11+3 248+3 390-142
12+3 248+3 587-339
13+3 248+3 790-542
14+3 248+3 998-750
15+3 248+4 212-964
16+3 248+4 432-1 184
17+3 248+4 657-1 409
18+3 248+4 889-1 641
19+3 248+5 127-1 879
20+3 248+5 371-2 123
21+3 248+5 623-2 375
22+3 248+5 881-2 633
23+3 248+6 146-2 898
24+3 248+6 418-3 170
25+3 248+6 698-3 450
Total+81 200+85 952+-4 752
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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