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appartement vente 2 pieces villeneuve le roi 61m2

Bien expiré
VilleVilleneuve-le-Roi (94)
Surface61m²
Coût Total217 240€
Loyer Annuel15 469€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 672,13 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir ce charmant appartement 2 pièces de 61m², situé au dernier étage d'un pavillon sans aucune charge de copropriété, offrant de grands volumes et un potentiel remarquable, situé dans un quartier calme à proximité de la gare RER C rt du Tram ligne 9 DESCRIPTIF : Entrée ouvrant sur un vaste séjour, et salle à manger avec sa cuisine US, une très grande chambre de 17m² avec un dressing intégré offrant confort et rangement, salle de bain spacieuse et WC. Grace à sa configuration et à sa surface généreuse, cet appartement pourrait être repensé en 3 pièces selon vos besoins. UN BIEN UNIQUE A VISITER SANS TARDER!

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 4 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 0€ par mois (soit 0 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 280 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nadine Wanono mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CRETEIL sous le numéro 402 560 155, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Villeneuve-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94290
Total : 217 240€
Prix d'acquisition : 163 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 204 200€
Frais de notaire : 13 040€
Coût estimé : 13 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 21.13€/m²/mois
Fourchette : 18.11€ - 24.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1289€/mois
Loyer annuel estimé : 15469€/an
Fourchette totale : 1105€ - 1504€/mois
Fourchette annuelle : 13259€ - 18046€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 738,1 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :228 024 €
Prix d'achat :163 000 €
Décote à l'achat :-65 024€ (-28.5%)
Marge achat-revente :10 784€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 091,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 154,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 075,91€
Coût de l'assurance :19 008,50€
Taxe foncière : 1 546,86€/an
Soit par mois : 128,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 289,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Peinture: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:900€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-le-Roi (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 289 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 469 €/an
Calcul : 1 289 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 080 €
Revenus locatifs : +15 469 €
Charges déductibles : -51 080 €
Résultat foncier Année 1 : -35 611 €(Déficit de 35 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 880 €/an
Revenus locatifs : +15 469 €
Charges déductibles : -9 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 589 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14211.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950 €(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 469 €51 087 €7 580 €-35 619 €21 400 €14 219 €14 219 €
215 778 €9 689 €7 382 €6 089 €--8 130 €
316 093 €9 484 €7 177 €6 609 €--1 521 €
416 415 €9 272 €6 965 €7 143 €---
516 744 €9 052 €6 745 €7 691 €---
617 079 €8 825 €6 518 €8 254 €---
717 420 €8 589 €6 282 €8 831 €---
817 769 €8 344 €6 037 €9 424 €---
918 124 €8 091 €5 784 €10 033 €---
1018 486 €7 829 €5 522 €10 657 €---
1118 856 €7 558 €5 250 €11 299 €---
1219 233 €7 276 €4 969 €11 957 €---
1319 618 €6 985 €4 678 €12 633 €---
1420 010 €6 683 €4 376 €13 327 €---
1520 410 €6 370 €4 063 €14 040 €---
1620 819 €6 046 €3 739 €14 773 €---
1721 235 €5 711 €3 403 €15 524 €---
1821 660 €5 363 €3 056 €16 297 €---
1922 093 €5 003 €2 696 €17 090 €---
2022 535 €4 630 €2 323 €17 905 €---
2122 985 €4 243 €1 936 €18 742 €---
2223 445 €3 843 €1 536 €19 602 €---
2323 914 €3 429 €1 121 €20 486 €---
2424 392 €2 999 €692 €21 393 €---
2524 880 €2 554 €247 €22 326 €---
TOTAL495 463 €208 956 €110 076 €286 507 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 248 €-6 420 €+9 668 €
2+3 248 €0 €+3 248 €
3+3 248 €0 €+3 248 €
4+3 248 €+1 687 €+1 561 €
5+3 248 €+2 307 €+941 €
6+3 248 €+2 476 €+772 €
7+3 248 €+2 649 €+599 €
8+3 248 €+2 827 €+421 €
9+3 248 €+3 010 €+238 €
10+3 248 €+3 197 €+51 €
11+3 248 €+3 390 €-142 €
12+3 248 €+3 587 €-339 €
13+3 248 €+3 790 €-542 €
14+3 248 €+3 998 €-750 €
15+3 248 €+4 212 €-964 €
16+3 248 €+4 432 €-1 184 €
17+3 248 €+4 657 €-1 409 €
18+3 248 €+4 889 €-1 641 €
19+3 248 €+5 127 €-1 879 €
20+3 248 €+5 371 €-2 123 €
21+3 248 €+5 623 €-2 375 €
22+3 248 €+5 881 €-2 633 €
23+3 248 €+6 146 €-2 898 €
24+3 248 €+6 418 €-3 170 €
25+3 248 €+6 698 €-3 450 €
Total+81 200 €+85 952 €+-4 752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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