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Appartement 3 pièces 61 m²

Bien expiré
VilleGuéret (23)
Surface61m²
Coût Total76 260€
Loyer Annuel5 883€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 975,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Guéret, ce charmant appartement de 61,49 m² situé au 2ème étage avec ascenseur offre un cadre de vie idéal.

Le confort est au rendez-vous avec un système de chauffage efficace et un interphone pour votre sécurité.

Proposé à un prix attractif de 59 500€, ce bien représente une opportunité à ne pas manquer. Contactez nous pour plus d'informations et pour planifier une visite. Ne laissez pas passer cette chance de devenir propriétaire dans un quartier pratique et agréable. Référence annonce : TAPP737-972826 Date de réalisation du diagnostic : 31/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 142 Charges prévisionnelles annuelles : 864 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 € et 1 930 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.169685, 1.874206
Total : 76 260€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 71 500€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5883€/an
Fourchette totale : 399€ - 602€/mois
Fourchette annuelle : 4789€ - 7227€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 061,17 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 731 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :-5 231€ (-8.1%)
Marge achat-revente :-11 529€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :373,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 395,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 833,41€
Coût de l'assurance :6 672,75€
Taxe foncière : 588,30€/an
Soit par mois : 49,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,00€/mois
Soit par an : 864,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 490,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine correcte mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 883 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 484 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 260 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 267 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 203 €
Revenus locatifs : +5 883 €
Charges déductibles : -16 203 €
Résultat foncier Année 1 : -10 320 €(Déficit de 10 320 €)
Imputable sur revenu global : 10 320 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 203 €/an
Revenus locatifs : +5 883 €
Charges déductibles : -4 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 680 €/an
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 883 €16 206 €2 487 €-10 323 €10 323 €--
26 001 €4 139 €2 420 €1 862 €---
36 121 €4 070 €2 350 €2 051 €---
46 243 €3 998 €2 279 €2 245 €---
56 368 €3 924 €2 205 €2 444 €---
66 495 €3 848 €2 129 €2 647 €---
76 625 €3 769 €2 050 €2 856 €---
86 758 €3 688 €1 968 €3 070 €---
96 893 €3 603 €1 884 €3 290 €---
107 031 €3 516 €1 797 €3 515 €---
117 171 €3 426 €1 707 €3 745 €---
127 315 €3 333 €1 614 €3 982 €---
137 461 €3 237 €1 518 €4 224 €---
147 610 €3 138 €1 418 €4 473 €---
157 762 €3 035 €1 316 €4 728 €---
167 918 €2 929 €1 210 €4 989 €---
178 076 €2 819 €1 100 €5 257 €---
188 238 €2 706 €987 €5 532 €---
198 402 €2 589 €869 €5 814 €---
208 570 €2 467 €748 €6 103 €---
218 742 €2 342 €623 €6 399 €---
228 917 €2 213 €494 €6 704 €---
239 095 €2 079 €360 €7 016 €---
249 277 €1 941 €222 €7 336 €---
259 462 €1 798 €79 €7 664 €---
TOTAL188 434 €90 814 €35 833 €97 620 €10 323 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 097 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 235 €-3 097 €+4 332 €
2+1 235 €+559 €+676 €
3+1 235 €+615 €+620 €
4+1 235 €+673 €+562 €
5+1 235 €+733 €+502 €
6+1 235 €+794 €+441 €
7+1 235 €+857 €+378 €
8+1 235 €+921 €+314 €
9+1 235 €+987 €+248 €
10+1 235 €+1 054 €+181 €
11+1 235 €+1 124 €+111 €
12+1 235 €+1 194 €+41 €
13+1 235 €+1 267 €-32 €
14+1 235 €+1 342 €-107 €
15+1 235 €+1 418 €-183 €
16+1 235 €+1 497 €-262 €
17+1 235 €+1 577 €-342 €
18+1 235 €+1 660 €-425 €
19+1 235 €+1 744 €-509 €
20+1 235 €+1 831 €-596 €
21+1 235 €+1 920 €-685 €
22+1 235 €+2 011 €-776 €
23+1 235 €+2 105 €-870 €
24+1 235 €+2 201 €-966 €
25+1 235 €+2 299 €-1 064 €
Total+30 875 €+29 286 €+1 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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