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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Paul-le-Froid (48)
Surface140
Coût Total141 400
Loyer Annuel10 935
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif, Jardin

A 12 kms des commodités et à 8 kms de la réserve des Bisons d'Europe, cette ancienne école construite en pierres dans les années 60 est située dans un hameau de la commune de Saint Paul Le Froid. Elle comprend en rez-de-chaussée deux grandes piéces de 35 m² chacune et des sanitaires. A l'étage se trouve un appartement d'environ 60 m² habitables composé d'un salon, d'une cuisine, de deux chambres et d'une salle d'eau. Un garage en demi sous-sol complète ce bien. Le tout situé sur un terrain de 570 m². Le bien est raccordé à l'eau, l'électricité, au tout à l'égout et il est possible de se raccorder à la fibre. La toiture a été refaite en 2006 et les menuiseries en PVC ont été changées en 2017. Travaux de rénovation à prévoir !

Ville : Saint-Paul-le-Froid
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48600
Coordonnées : 44.818096, 3.534194
Total : 141 400
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 76 600
Valeur du bien : 136 600
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10935€/an
Fourchette totale : 674€ - 1232€/mois
Fourchette annuelle : 8086€ - 14787€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :872,14 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :122 100
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-62 100 (-50.9%)
Marge achat-revente :-19 300€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 696,28
Coût de l'assurance :12 372,50
Taxe foncière : 1 093,47€/an
Soit par mois : 91,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 30 m²
Raison: État 1.5/5 - État très mauvais, nécessite rénovation
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 13 m² (entrée et couloir)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 600(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 75€/m² = 10500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant pose)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant pose)
  • Autres pièces - Rénovation complète:2 600
    Rénovation complète autres pièces: 13 m² × 200€/m² = 2600€ (prix moyen incluant pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-le-Froid (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 935 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 400 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 935
Revenus locatifs : +10 935
Charges déductibles : -82 935
Résultat foncier Année 1 : -72 000(Déficit de 72 000 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 600
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 335 €/an
Revenus locatifs : +10 935
Charges déductibles : -6 335
Résultat foncier Années 2+ : 4 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50600.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 93582 9394 751-72 00521 400 €50 605 €50 605 €
211 1536 2134 6254 940--45 665 €
311 3766 0834 4945 294--40 371 €
411 6045 9484 3595 656--34 715 €
511 8365 8084 2206 028--28 687 €
612 0735 6644 0756 409--22 278 €
712 3145 5143 9266 800--15 477 €
812 5605 3593 7717 201--8 276 €
912 8125 1993 6117 612--664 €
1013 0685 0343 4468 034---
1113 3294 8633 2748 467---
1213 5964 6863 0978 910---
1313 8684 5022 9149 366---
1414 1454 3132 7249 832---
1514 4284 1172 52810 312---
1614 7173 9142 32510 803---
1715 0113 7042 11511 307---
1815 3113 4861 89811 825---
1915 6173 2621 67312 356---
2015 9303 0291 44112 900---
2116 2482 7891 20113 459---
2216 5732 54095214 033---
2316 9052 28369414 622---
2417 2432 01742815 226---
2517 5881 74115315 847---
TOTAL350 240185 00568 696165 23521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 235
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 296-6 420+8 716
2+2 2960+2 296
3+2 2960+2 296
4+2 2960+2 296
5+2 2960+2 296
6+2 2960+2 296
7+2 2960+2 296
8+2 2960+2 296
9+2 2960+2 296
10+2 296+2 211+85
11+2 296+2 540-244
12+2 296+2 673-377
13+2 296+2 810-514
14+2 296+2 950-654
15+2 296+3 093-797
16+2 296+3 241-945
17+2 296+3 392-1 096
18+2 296+3 547-1 251
19+2 296+3 707-1 411
20+2 296+3 870-1 574
21+2 296+4 038-1 742
22+2 296+4 210-1 914
23+2 296+4 387-2 091
24+2 296+4 568-2 272
25+2 296+4 754-2 458
Total+57 400+49 570+7 830
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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