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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAuxy (45)
Surface220m²
Coût Total202 200€
Loyer Annuel23 854€
Rentabilité11.80%
Cashflow/mois+729€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 795,45 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 6 chambres, 1 parking: Garage

Située à Auxy, quelques minutes de toutes commodités, 25 minutes de Nemours et du RER. Venez découvrir cette double maison avec un grand garage, se composant ainsi : Une maison principal de 138m2 comprenant : Entré sur cuisine ouverte à la salle à manger, un salon, une salle d'eau spacieuse. A l'étage un palier avec 4 chambres et une salle d'eau. Une seconde maison de 80m2 à finir de rénover. Un vaste garage pouvant recueillir plusieurs véhicules, un atelier supplémentaire et grenier. Le tout sur un terrain de 1030m2 avec cave. Très bon potentiel, vidéo disponible sur demande.

Cette annonce référence 307187 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CHRISTOPHE OLIVEIRA (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 82493750200022.

Prix du bien : 175 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/09/2025 Score DPE : 210 kWhEP/m²/an Score GES : 6 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1920.00 euros et 2650.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auxy
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45340
Coordonnées : 48.111294, 2.484748
Total : 202 200€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 13 200€
Valeur du bien : 188 200€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1988€/mois
Loyer annuel estimé : 23854€/an
Fourchette totale : 1593€ - 2481€/mois
Fourchette annuelle : 19114€ - 29770€/an
Rentabilité brute :11.80%
Fourchette de rentabilité :9.45% - 14.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,42 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :332 292 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-157 292€ (-47.3%)
Marge achat-revente :130 092€ (39.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 060,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 234,71€
Coût de l'assurance :17 692,50€
Taxe foncière : 2 385,45€/an
Soit par mois : 198,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 987,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 259,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :728,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 220 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 200€
    Isolation toiture: 220 m² × 60€/m² = 13200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 854 €/an
Calcul : 1 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 385 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 081 €
Revenus locatifs : +23 854 €
Charges déductibles : -23 081 €
Résultat foncier Année 1 : 774 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 881 €/an
Revenus locatifs : +23 854 €
Charges déductibles : -9 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 974 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 854 €23 087 €6 794 €767 €---
224 332 €9 707 €6 614 €14 625 €---
324 818 €9 520 €6 427 €15 298 €---
425 315 €9 327 €6 234 €15 988 €---
525 821 €9 127 €6 034 €16 694 €---
626 337 €8 921 €5 827 €17 417 €---
726 864 €8 707 €5 614 €18 157 €---
827 401 €8 486 €5 393 €18 916 €---
927 949 €8 257 €5 164 €19 692 €---
1028 508 €8 020 €4 927 €20 488 €---
1129 078 €7 775 €4 682 €21 303 €---
1229 660 €7 522 €4 429 €22 138 €---
1330 253 €7 260 €4 167 €22 993 €---
1430 858 €6 989 €3 896 €23 869 €---
1531 475 €6 708 €3 615 €24 767 €---
1632 105 €6 418 €3 325 €25 687 €---
1732 747 €6 118 €3 025 €26 629 €---
1833 402 €5 807 €2 714 €27 595 €---
1934 070 €5 486 €2 393 €28 584 €---
2034 751 €5 154 €2 061 €29 598 €---
2135 446 €4 810 €1 717 €30 637 €---
2236 155 €4 454 €1 361 €31 701 €---
2336 879 €4 086 €993 €32 792 €---
2437 616 €3 705 €612 €33 911 €---
2538 368 €3 312 €218 €35 057 €---
TOTAL764 065 €188 763 €98 235 €575 302 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 575 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 009 €+230 €+4 779 €
2+5 009 €+4 387 €+622 €
3+5 009 €+4 589 €+420 €
4+5 009 €+4 796 €+213 €
5+5 009 €+5 008 €+1 €
6+5 009 €+5 225 €-216 €
7+5 009 €+5 447 €-438 €
8+5 009 €+5 675 €-666 €
9+5 009 €+5 908 €-899 €
10+5 009 €+6 146 €-1 137 €
11+5 009 €+6 391 €-1 382 €
12+5 009 €+6 641 €-1 632 €
13+5 009 €+6 898 €-1 889 €
14+5 009 €+7 161 €-2 152 €
15+5 009 €+7 430 €-2 421 €
16+5 009 €+7 706 €-2 697 €
17+5 009 €+7 989 €-2 980 €
18+5 009 €+8 278 €-3 269 €
19+5 009 €+8 575 €-3 566 €
20+5 009 €+8 879 €-3 870 €
21+5 009 €+9 191 €-4 182 €
22+5 009 €+9 510 €-4 501 €
23+5 009 €+9 838 €-4 829 €
24+5 009 €+10 173 €-5 164 €
25+5 009 €+10 517 €-5 508 €
Total+125 225 €+172 591 €+-47 366 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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