Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface80m²
Coût Total116 430€
Loyer Annuel8 115€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 087,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m²

IDEAL INVESTISSEUR ! Situé à Verdun, proche de toutes commodités, appartement au premier étage comprenant : entrée, salle à manger/ salon, cuisine, une chambre avec salle de bains et balcon , une seconde chambre avec salle d'eau/WC, une troisième chambre. Grenier. DPE: D Actuellement loué 480 Euros. Les + : double vitrage, chauffage individuelle gaz, balcon. Charges de copropriété: 766.62 Euros dont 51 Euros récupérable sur le locataire.

Nous vous rappelons que conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier, une pièce d'identité de tous les visiteurs vous sera demandée avant la visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/02/2026

Consommation énergie primaire : 166 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 750 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.155700, 5.389791
Total : 116 430€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 22 470€
Valeur du bien : 109 470€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8115€/an
Fourchette totale : 481€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 5777€ - 11399€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 601,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 969,26€
Coût de l'assurance :10 187,62€
Taxe foncière : 811,53€/an
Soit par mois : 67,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 64,72€/mois
Soit par an : 776,64€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 734,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage individuel au gaz est déjà en place.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage individuel au gaz en bon état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et usés.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 470 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage individuel au gaz est déjà en place.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant équipements et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 115 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 430 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 777 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 212 €
Revenus locatifs : +8 115 €
Charges déductibles : -28 212 €
Résultat foncier Année 1 : -20 097 €(Déficit de 20 097 €)
Imputable sur revenu global : 20 097 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 742 €/an
Revenus locatifs : +8 115 €
Charges déductibles : -5 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 373 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 115 €28 216 €3 750 €-20 100 €20 100 €--
28 278 €5 644 €3 649 €2 633 €---
38 443 €5 539 €3 544 €2 904 €---
48 612 €5 431 €3 436 €3 181 €---
58 784 €5 319 €3 324 €3 465 €---
68 960 €5 204 €3 208 €3 756 €---
79 139 €5 084 €3 089 €4 055 €---
89 322 €4 961 €2 965 €4 361 €---
99 508 €4 834 €2 838 €4 675 €---
109 698 €4 702 €2 706 €4 997 €---
119 892 €4 566 €2 570 €5 326 €---
1210 090 €4 425 €2 430 €5 665 €---
1310 292 €4 280 €2 285 €6 012 €---
1410 498 €4 130 €2 135 €6 368 €---
1510 708 €3 975 €1 980 €6 732 €---
1610 922 €3 815 €1 820 €7 107 €---
1711 141 €3 650 €1 654 €7 490 €---
1811 363 €3 479 €1 484 €7 884 €---
1911 591 €3 303 €1 307 €8 288 €---
2011 822 €3 121 €1 125 €8 702 €---
2112 059 €2 932 €937 €9 127 €---
2212 300 €2 738 €742 €9 562 €---
2312 546 €2 537 €541 €10 009 €---
2412 797 €2 329 €333 €10 468 €---
2513 053 €2 115 €119 €10 938 €---
TOTAL259 934 €126 331 €53 969 €133 603 €20 100 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 030 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-6 030 €+7 734 €
2+1 704 €+790 €+914 €
3+1 704 €+871 €+833 €
4+1 704 €+954 €+750 €
5+1 704 €+1 039 €+665 €
6+1 704 €+1 127 €+577 €
7+1 704 €+1 216 €+488 €
8+1 704 €+1 308 €+396 €
9+1 704 €+1 402 €+302 €
10+1 704 €+1 499 €+205 €
11+1 704 €+1 598 €+106 €
12+1 704 €+1 699 €+5 €
13+1 704 €+1 804 €-100 €
14+1 704 €+1 910 €-206 €
15+1 704 €+2 020 €-316 €
16+1 704 €+2 132 €-428 €
17+1 704 €+2 247 €-543 €
18+1 704 €+2 365 €-661 €
19+1 704 €+2 486 €-782 €
20+1 704 €+2 611 €-907 €
21+1 704 €+2 738 €-1 034 €
22+1 704 €+2 869 €-1 165 €
23+1 704 €+3 003 €-1 299 €
24+1 704 €+3 140 €-1 436 €
25+1 704 €+3 282 €-1 578 €
Total+42 600 €+40 081 €+2 519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →