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Maison - 3 pièce(s) - 120 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface120m²
Coût Total140 430€
Loyer Annuel11 732€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 658,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de type 3 située dans le quartier des Marais à Montluçon (03100), offrant 66m² habitables avec un séjour de 28m², deux chambres de 11m² chacune, une cuisine séparée et une salle d'eau. Le bien est habitable sans travaux et bénéficie d'un classement DPEE. Actuellement louée 640€ hors charges, il constitue une opportunité d'investissement intéressante. À proximité, vous trouverez une école élémentaire à 5minutes à pied et le parc Jardin des Marais à 8minutes, offrant un cadre de vie calme et verdoyant. Prix : 79000.0 euros, Honoraires charge vendeur.

Surface Loi Carrez : 66

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Total : 140 430€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 55 110€
Valeur du bien : 134 110€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 978€/mois
Loyer annuel estimé : 11732€/an
Fourchette totale : 759€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 9110€ - 15109€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 724,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 094,07€
Coût de l'assurance :11 936,55€
Taxe foncière : 1 173,23€/an
Soit par mois : 97,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 977,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite du classement DPEE

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du mobilier dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - mobilier ancien nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 110 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 800€
    Isolation des combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:360€
    Rafraîchissement peinture salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 978 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 732 €/an
Calcul : 978 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 430 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 279 €
Revenus locatifs : +11 732 €
Charges déductibles : -61 279 €
Résultat foncier Année 1 : -49 547 €(Déficit de 49 547 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 147 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 169 €/an
Revenus locatifs : +11 732 €
Charges déductibles : -6 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28147.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 732 €61 284 €4 523 €-49 551 €21 400 €28 151 €28 151 €
211 967 €6 051 €4 401 €5 916 €--22 236 €
312 206 €5 925 €4 274 €6 281 €--15 955 €
412 450 €5 794 €4 144 €6 656 €--9 299 €
512 699 €5 659 €4 009 €7 040 €--2 259 €
612 953 €5 520 €3 869 €7 433 €---
713 213 €5 376 €3 725 €7 836 €---
813 477 €5 227 €3 577 €8 249 €---
913 746 €5 074 €3 423 €8 673 €---
1014 021 €4 915 €3 264 €9 106 €---
1114 302 €4 751 €3 100 €9 551 €---
1214 588 €4 581 €2 931 €10 006 €---
1314 879 €4 406 €2 756 €10 473 €---
1415 177 €4 225 €2 575 €10 952 €---
1515 481 €4 039 €2 388 €11 442 €---
1615 790 €3 846 €2 195 €11 945 €---
1716 106 €3 646 €1 995 €12 460 €---
1816 428 €3 440 €1 789 €12 988 €---
1916 757 €3 227 €1 577 €13 529 €---
2017 092 €3 007 €1 357 €14 084 €---
2117 434 €2 780 €1 130 €14 653 €---
2217 782 €2 546 €895 €15 237 €---
2318 138 €2 303 €653 €15 835 €---
2418 501 €2 053 €402 €16 448 €---
2518 871 €1 794 €143 €17 077 €---
TOTAL375 790 €161 471 €65 094 €214 319 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 464 €-6 420 €+8 884 €
2+2 464 €0 €+2 464 €
3+2 464 €0 €+2 464 €
4+2 464 €0 €+2 464 €
5+2 464 €0 €+2 464 €
6+2 464 €+1 552 €+912 €
7+2 464 €+2 351 €+113 €
8+2 464 €+2 475 €-11 €
9+2 464 €+2 602 €-138 €
10+2 464 €+2 732 €-268 €
11+2 464 €+2 865 €-401 €
12+2 464 €+3 002 €-538 €
13+2 464 €+3 142 €-678 €
14+2 464 €+3 285 €-821 €
15+2 464 €+3 433 €-969 €
16+2 464 €+3 583 €-1 119 €
17+2 464 €+3 738 €-1 274 €
18+2 464 €+3 896 €-1 432 €
19+2 464 €+4 059 €-1 595 €
20+2 464 €+4 225 €-1 761 €
21+2 464 €+4 396 €-1 932 €
22+2 464 €+4 571 €-2 107 €
23+2 464 €+4 750 €-2 286 €
24+2 464 €+4 934 €-2 470 €
25+2 464 €+5 123 €-2 659 €
Total+61 600 €+64 296 €+-2 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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