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Détails du bien

VilleAlençon, Cerisé, Saint-germain-du-corbéis (61)
Surface101m²
Coût Total152 540€
Loyer Annuel9 188€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 920,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Prix : 93 000 * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1690 euros et 2350 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)
Ville : Alençon, Cerisé, Saint-germain-du-corbéis
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Total : 152 540€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 145 100€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9188€/an
Fourchette totale : 618€ - 949€/mois
Fourchette annuelle : 7416€ - 11382€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 603,45 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 948 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-68 948€ (-42.6%)
Marge achat-revente :9 408€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 949,43€
Coût de l'assurance :13 347,25€
Taxe foncière : 918,77€/an
Soit par mois : 76,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 765,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture et main d'œuvre)
  • Salon:2 100€
    Peinture salon: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 188 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 476 €
Revenus locatifs : +9 188 €
Charges déductibles : -58 476 €
Résultat foncier Année 1 : -49 288 €(Déficit de 49 288 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 888 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 376 €/an
Revenus locatifs : +9 188 €
Charges déductibles : -6 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27888.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 188 €58 481 €4 928 €-49 293 €21 400 €27 893 €27 893 €
29 371 €6 248 €4 795 €3 124 €--24 770 €
39 559 €6 110 €4 658 €3 449 €--21 321 €
49 750 €5 968 €4 515 €3 782 €--17 539 €
59 945 €5 821 €4 369 €4 124 €--13 415 €
610 144 €5 669 €4 217 €4 474 €--8 941 €
710 347 €5 513 €4 060 €4 834 €--4 107 €
810 554 €5 351 €3 898 €5 203 €---
910 765 €5 183 €3 731 €5 581 €---
1010 980 €5 011 €3 558 €5 970 €---
1111 200 €4 832 €3 379 €6 368 €---
1211 424 €4 647 €3 195 €6 776 €---
1311 652 €4 457 €3 004 €7 196 €---
1411 885 €4 260 €2 807 €7 626 €---
1512 123 €4 056 €2 603 €8 067 €---
1612 365 €3 846 €2 393 €8 520 €---
1712 613 €3 628 €2 176 €8 984 €---
1812 865 €3 404 €1 951 €9 461 €---
1913 122 €3 172 €1 719 €9 950 €---
2013 385 €2 932 €1 479 €10 453 €---
2113 652 €2 685 €1 232 €10 968 €---
2213 925 €2 429 €976 €11 497 €---
2314 204 €2 164 €712 €12 040 €---
2414 488 €1 891 €439 €12 597 €---
2514 778 €1 609 €156 €13 169 €---
TOTAL294 285 €159 366 €70 949 €134 919 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 929 €-6 420 €+8 349 €
2+1 929 €0 €+1 929 €
3+1 929 €0 €+1 929 €
4+1 929 €0 €+1 929 €
5+1 929 €0 €+1 929 €
6+1 929 €0 €+1 929 €
7+1 929 €0 €+1 929 €
8+1 929 €+329 €+1 600 €
9+1 929 €+1 674 €+255 €
10+1 929 €+1 791 €+138 €
11+1 929 €+1 910 €+19 €
12+1 929 €+2 033 €-104 €
13+1 929 €+2 159 €-230 €
14+1 929 €+2 288 €-359 €
15+1 929 €+2 420 €-491 €
16+1 929 €+2 556 €-627 €
17+1 929 €+2 695 €-766 €
18+1 929 €+2 838 €-909 €
19+1 929 €+2 985 €-1 056 €
20+1 929 €+3 136 €-1 207 €
21+1 929 €+3 290 €-1 361 €
22+1 929 €+3 449 €-1 520 €
23+1 929 €+3 612 €-1 683 €
24+1 929 €+3 779 €-1 850 €
25+1 929 €+3 951 €-2 022 €
Total+48 225 €+40 476 €+7 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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