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Appartement Chatellerault 2 pièce(s)

VilleChâtellerault (86)
Surface43m²
Coût Total66 820€
Loyer Annuel5 801€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 500 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 058,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Laurine vous propose en exclusivité chez Square Habitat - Garantie Revente Offerte Dans le centre ville de Châtellerault, appartement actuellement loué comprenant un séjour avec de grandes baies vitrées, une cuisine aménagée, une mezzanine, une salle d'eau et un WC. Cours privative + dépendance. Idéal pour les investisseurs ! La visite virtuelle est disponible et nous sommes joignables de 8h à 19h du lundi au samedi. Copropriété de 18 lots - dont 17 lots habitation. (Procédure en cours). Charges annuelles : 668.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292294.pdf

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.817509, 0.542022
Total : 66 820€
Prix d'acquisition : 45 500€
Travaux : 17 680€
Valeur du bien : 63 180€
Frais de notaire : 3 640€
Coût estimé : 3 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 483€/mois
Loyer annuel estimé : 5801€/an
Fourchette totale : 378€ - 618€/mois
Fourchette annuelle : 4536€ - 7420€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 173,47 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 459 €
Prix d'achat :45 500 €
Décote à l'achat :-4 959€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-16 361€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :335,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :19,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 355,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 857,82€
Coût de l'assurance :5 846,75€
Taxe foncière : 580,15€/an
Soit par mois : 48,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,67€/mois
Soit par an : 668,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 483,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 459,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement de l'électroménager et mise à jour des finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en linoléum par un revêtement plus moderne (ex: parquet flottant).
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs propres mais nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 680 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:3 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 801 €/an
Calcul : 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 491 €
Revenus locatifs : +5 801 €
Charges déductibles : -21 491 €
Résultat foncier Année 1 : -15 690 €(Déficit de 15 690 €)
Imputable sur revenu global : 15 690 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 811 €/an
Revenus locatifs : +5 801 €
Charges déductibles : -3 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 990 €/an
Prix d'achat du bien : 45 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 575 €(65% de 45 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 075 €/an
Calcul : 29 575 € × 3,636% = 1 075 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 801 €21 494 €2 331 €-15 692 €15 692 €--
25 918 €3 753 €2 271 €2 165 €---
36 036 €3 690 €2 208 €2 346 €---
46 157 €3 624 €2 142 €2 532 €---
56 280 €3 557 €2 075 €2 723 €---
66 405 €3 487 €2 005 €2 919 €---
76 533 €3 414 €1 932 €3 119 €---
86 664 €3 339 €1 857 €3 325 €---
96 797 €3 261 €1 779 €3 536 €---
106 933 €3 180 €1 698 €3 753 €---
117 072 €3 097 €1 615 €3 975 €---
127 213 €3 010 €1 528 €4 203 €---
137 358 €2 921 €1 439 €4 437 €---
147 505 €2 828 €1 346 €4 677 €---
157 655 €2 732 €1 250 €4 923 €---
167 808 €2 632 €1 150 €5 176 €---
177 964 €2 529 €1 047 €5 435 €---
188 123 €2 422 €940 €5 702 €---
198 286 €2 311 €829 €5 975 €---
208 452 €2 196 €714 €6 255 €---
218 621 €2 078 €596 €6 543 €---
228 793 €1 954 €472 €6 839 €---
238 969 €1 827 €345 €7 142 €---
249 148 €1 695 €213 €7 454 €---
259 331 €1 558 €76 €7 773 €---
TOTAL185 823 €88 588 €33 858 €97 235 €15 692 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 708 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 218 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 218 €-4 708 €+5 926 €
2+1 218 €+649 €+569 €
3+1 218 €+704 €+514 €
4+1 218 €+760 €+458 €
5+1 218 €+817 €+401 €
6+1 218 €+876 €+342 €
7+1 218 €+936 €+282 €
8+1 218 €+998 €+220 €
9+1 218 €+1 061 €+157 €
10+1 218 €+1 126 €+92 €
11+1 218 €+1 193 €+25 €
12+1 218 €+1 261 €-43 €
13+1 218 €+1 331 €-113 €
14+1 218 €+1 403 €-185 €
15+1 218 €+1 477 €-259 €
16+1 218 €+1 553 €-335 €
17+1 218 €+1 631 €-413 €
18+1 218 €+1 710 €-492 €
19+1 218 €+1 792 €-574 €
20+1 218 €+1 877 €-659 €
21+1 218 €+1 963 €-745 €
22+1 218 €+2 052 €-834 €
23+1 218 €+2 143 €-925 €
24+1 218 €+2 236 €-1 018 €
25+1 218 €+2 332 €-1 114 €
Total+30 450 €+29 171 €+1 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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