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Maison 3 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleLavau (89)
Surface95
Coût Total115 900
Loyer Annuel8 510
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 500 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 763,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 2 pièces de 95 m² située à Lavau

Découvrez cette maison individuelle de 95 m², un véritable joyau d'époque niché au cœur de Lavau. Construite en 1849, cette demeure sur deux niveaux séduit par son charme ancien et son potentiel exceptionnel. Elle offre deux chambres spacieuses et deux salles de bains, garantissant un confort optimal pour ses occupants. Le vaste jardin de 19 800 m² constitue un véritable havre de paix, idéal pour concrétiser vos projets d'aménagement extérieur et profiter de moments de détente en plein air.

Cette maison, empreinte d'histoire, vous invite à façonner un espace de vie à votre image. Située dans un quartier calme, elle allie la proximité des commodités locales à une tranquillité rare.

Le quartier de Lavau est particulièrement prisé des familles, avec des écoles accessibles à pied et des parcs verdoyants à moins de 100 m, offrant un cadre de vie à la fois agréable et pratique.

Caractéristiques techniques :

  • Type de bien : Maison individuelle
  • Surface : 95 m²
  • Nombre de pièces : 3
  • Nombre de chambres : 2
  • Nombre de salles de bains : 2
  • Année de construction : 1849
  • Nombre d'étages : 2
  • Surface du jardin : 19 800 m²
  • Chauffage : Non communiqué
  • DPE : E
  • Taxe foncière : 494 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : 3fc7733e-9f54-4248-9478-40e694 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Lavau
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89170
Coordonnées : 47.570458, 3.015281
Total : 115 900
Prix d'acquisition : 72 500
Travaux : 37 600
Valeur du bien : 110 100
Frais de notaire : 5 800
Coût estimé : 5 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8510€/an
Fourchette totale : 562€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 6748€ - 10732€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 606,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 307,63
Coût de l'assurance :9 851,50
Taxe foncière : 494,00€/an
Soit par mois : 41,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 709,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien (non communiqué)
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:6 500
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 800
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 800
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:2 500
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Rafraîchissement parquet: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 510 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 379
Revenus locatifs : +8 510
Charges déductibles : -42 379
Résultat foncier Année 1 : -33 869(Déficit de 33 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 469
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 779 €/an
Revenus locatifs : +8 510
Charges déductibles : -4 779
Résultat foncier Années 2+ : 3 731 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12468.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 51042 3823 894-33 87321 400 €12 473 €12 473 €
28 6804 6793 7914 001--8 472 €
38 8544 5723 6844 282--4 190 €
49 0314 4613 5734 569---
59 2114 3473 4594 864---
69 3954 2283 3405 167---
79 5834 1063 2185 478---
89 7753 9793 0915 796---
99 9713 8482 9606 123---
1010 1703 7122 8246 458---
1110 3733 5722 6846 801---
1210 5813 4272 5397 154---
1310 7923 2762 3887 516---
1411 0083 1212 2337 887---
1511 2282 9602 0728 268---
1611 4532 7941 9068 659---
1711 6822 6221 7349 060---
1811 9162 4441 5569 472---
1912 1542 2601 3729 894---
2012 3972 0691 18110 328---
2112 6451 87298410 773---
2212 8981 66878011 230---
2313 1561 45756911 699---
2413 4191 23935112 180---
2513 6871 01312512 674---
TOTAL272 569116 10956 308156 46021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 460
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 787-6 420+8 207
2+1 7870+1 787
3+1 7870+1 787
4+1 787+114+1 673
5+1 787+1 459+328
6+1 787+1 550+237
7+1 787+1 643+144
8+1 787+1 739+48
9+1 787+1 837-50
10+1 787+1 937-150
11+1 787+2 040-253
12+1 787+2 146-359
13+1 787+2 255-468
14+1 787+2 366-579
15+1 787+2 480-693
16+1 787+2 598-811
17+1 787+2 718-931
18+1 787+2 842-1 055
19+1 787+2 968-1 181
20+1 787+3 098-1 311
21+1 787+3 232-1 445
22+1 787+3 369-1 582
23+1 787+3 510-1 723
24+1 787+3 654-1 867
25+1 787+3 802-2 015
Total+44 675+46 938+-2 263
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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