Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSalsigne (11)
Surface50m²
Coût Total70 060€
Loyer Annuel6 451€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 840 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Situé au cœur de Saligne (11600), ce charmant appartement de 50m² partiellement refait à neuf vous accueille au rezde chaussée d'un bâtiment d'un étage. En passant par la terrasse coté rue vous découvrirez en entrant un espace cuisine ouvert sur le séjour. Le séjour, orné d'un ancien four à pain du 19ème siècle, se prolonge vers une un espace nuit et un terrasse arrière. L'électricité, la plomberie, l'isolation des murs, les cloisons et les menuiseries sont neuves. Il ne restera plus qu'a faire les peintures de finition, poser une cuisine, une salle d'eau et les sols. Avis aux bricoleurs passionnés, cette maison est un terrain de jeu idéal pour mettre votre touche et faire réaliser bel investissement. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 830.0 € et 1150.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par David MADRID EI, agent commercial (RSAC 979864840) - https://www.century21immoconseil11.com/mentions_legales/

Ville : Salsigne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11600
Coordonnées : 43.327399, 2.368168
Total : 70 060€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 24 700€
Valeur du bien : 66 700€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6451€/an
Fourchette totale : 438€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5259€ - 7914€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 558,52 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :77 926 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-35 926€ (-46.1%)
Marge achat-revente :7 866€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :350,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 371,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 161,06€
Coût de l'assurance :6 130,25€
Taxe foncière : 645,12€/an
Soit par mois : 53,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 537,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 424,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état sans photo
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon : peinture des murs, remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec usure importante
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la chambre : revêtement de sol, peinture des murs
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 700 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète (10 m²): 700€/m² × 10 = 7000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:4 500€
    Peinture murs (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Revêtement de sol (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 2750€
  • Chambre:2 700€
    Peinture murs (12 m²): 30€/m² × 12 = 360€, Revêtement de sol (12 m²): 40€/m² × 12 = 480€, Main d'œuvre: 1860€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salsigne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 451 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 245 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 645 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 012 €
Revenus locatifs : +6 451 €
Charges déductibles : -28 012 €
Résultat foncier Année 1 : -21 560 €(Déficit de 21 560 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 312 €/an
Revenus locatifs : +6 451 €
Charges déductibles : -3 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10860.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 451 €28 014 €2 424 €-21 563 €10 700 €10 863 €10 863 €
26 580 €3 250 €2 360 €3 330 €--7 533 €
36 712 €3 185 €2 294 €3 527 €--4 006 €
46 846 €3 117 €2 226 €3 729 €--277 €
56 983 €3 046 €2 156 €3 937 €---
67 123 €2 973 €2 083 €4 150 €---
77 265 €2 897 €2 007 €4 368 €---
87 410 €2 819 €1 929 €4 591 €---
97 559 €2 738 €1 848 €4 821 €---
107 710 €2 654 €1 764 €5 056 €---
117 864 €2 567 €1 677 €5 297 €---
128 021 €2 477 €1 587 €5 544 €---
138 182 €2 384 €1 493 €5 798 €---
148 345 €2 287 €1 397 €6 058 €---
158 512 €2 187 €1 297 €6 325 €---
168 682 €2 084 €1 193 €6 599 €---
178 856 €1 976 €1 086 €6 880 €---
189 033 €1 865 €975 €7 168 €---
199 214 €1 750 €860 €7 464 €---
209 398 €1 631 €741 €7 767 €---
219 586 €1 508 €618 €8 078 €---
229 778 €1 380 €490 €8 398 €---
239 973 €1 248 €358 €8 726 €---
2410 173 €1 111 €221 €9 062 €---
2510 376 €969 €79 €9 407 €---
TOTAL206 634 €82 119 €35 161 €124 514 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 355 €-3 210 €+4 565 €
2+1 355 €0 €+1 355 €
3+1 355 €0 €+1 355 €
4+1 355 €0 €+1 355 €
5+1 355 €+1 098 €+257 €
6+1 355 €+1 245 €+110 €
7+1 355 €+1 310 €+45 €
8+1 355 €+1 377 €-22 €
9+1 355 €+1 446 €-91 €
10+1 355 €+1 517 €-162 €
11+1 355 €+1 589 €-234 €
12+1 355 €+1 663 €-308 €
13+1 355 €+1 739 €-384 €
14+1 355 €+1 817 €-462 €
15+1 355 €+1 897 €-542 €
16+1 355 €+1 980 €-625 €
17+1 355 €+2 064 €-709 €
18+1 355 €+2 150 €-795 €
19+1 355 €+2 239 €-884 €
20+1 355 €+2 330 €-975 €
21+1 355 €+2 423 €-1 068 €
22+1 355 €+2 519 €-1 164 €
23+1 355 €+2 618 €-1 263 €
24+1 355 €+2 719 €-1 364 €
25+1 355 €+2 822 €-1 467 €
Total+33 875 €+37 354 €+-3 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →