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Vente maison 6 pièces 201,35 m² Féternes (74500) - Superimmo

Bien expiré
VilleFéternes (74)
Surface201m²
Coût Total400 860€
Loyer Annuel41 839€
Rentabilité10.44%
Cashflow/mois+1 040€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 791,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison lumineuse à rénover à 15 minutes d'Evian ! Ref 70160 LC1 .Et si votre futur projet prenait vie a Feternes? Une maison à rénover, un beau potentiel, 3 étages + sous-sol, 389 m² de terrain… Un lieu idéal pour créer votre projet familial ou investir malin. Une opportunité rare à ne pas manquer ! Agent commercial indépendant Swixim sur votre secteur : +33608975163 Honoraires à la charge du vendeur - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 5570€ ~ 7580€ - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Lucimary CARNEIRO - Agent commercial - EI - RSAC 519 628 432 / Thonon Les Bains

Ville : Féternes
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Total : 400 860€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 12 060€
Valeur du bien : 372 060€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 17.35€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 23.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 3487€/mois
Loyer annuel estimé : 41839€/an
Fourchette totale : 2538€ - 4789€/mois
Fourchette annuelle : 30462€ - 57466€/an
Rentabilité brute :10.44%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 14.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :400 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 981,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :116,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 098,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 468,16€
Coût de l'assurance :35 075,25€
Taxe foncière : 4 183,89€/an
Soit par mois : 348,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 486,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 446,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 039,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 201 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 060 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 060€
    Isolation toiture/combles: 201 m² × 60€/m² = 12060€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 839 €/an
Calcul : 3 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 400 860 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 403 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 023 €
Revenus locatifs : +41 839 €
Charges déductibles : -31 023 €
Résultat foncier Année 1 : 10 816 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 963 €/an
Revenus locatifs : +41 839 €
Charges déductibles : -18 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 876 €/an
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 839 €31 036 €13 389 €10 803 €---
242 676 €18 620 €13 033 €24 056 €---
343 529 €18 251 €12 664 €25 278 €---
444 400 €17 870 €12 283 €26 530 €---
545 288 €17 475 €11 888 €27 813 €---
646 194 €17 067 €11 480 €29 126 €---
747 117 €16 645 €11 058 €30 472 €---
848 060 €16 209 €10 622 €31 851 €---
949 021 €15 757 €10 170 €33 264 €---
1050 001 €15 290 €9 703 €34 711 €---
1151 001 €14 807 €9 220 €36 194 €---
1252 021 €14 308 €8 721 €37 714 €---
1353 062 €13 791 €8 204 €39 271 €---
1454 123 €13 256 €7 670 €40 867 €---
1555 206 €12 704 €7 117 €42 502 €---
1656 310 €12 132 €6 545 €44 178 €---
1757 436 €11 540 €5 954 €45 895 €---
1858 585 €10 929 €5 342 €47 656 €---
1959 756 €10 296 €4 709 €49 460 €---
2060 951 €9 642 €4 055 €51 310 €---
2162 170 €8 965 €3 378 €53 206 €---
2263 414 €8 264 €2 678 €55 149 €---
2364 682 €7 540 €1 953 €57 142 €---
2465 976 €6 791 €1 204 €59 185 €---
2567 295 €6 016 €430 €61 279 €---
TOTAL1 340 113 €345 201 €193 468 €994 913 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 994 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 786 €+3 241 €+5 545 €
2+8 786 €+7 217 €+1 569 €
3+8 786 €+7 583 €+1 203 €
4+8 786 €+7 959 €+827 €
5+8 786 €+8 344 €+442 €
6+8 786 €+8 738 €+48 €
7+8 786 €+9 142 €-356 €
8+8 786 €+9 555 €-769 €
9+8 786 €+9 979 €-1 193 €
10+8 786 €+10 413 €-1 627 €
11+8 786 €+10 858 €-2 072 €
12+8 786 €+11 314 €-2 528 €
13+8 786 €+11 781 €-2 995 €
14+8 786 €+12 260 €-3 474 €
15+8 786 €+12 751 €-3 965 €
16+8 786 €+13 253 €-4 467 €
17+8 786 €+13 769 €-4 983 €
18+8 786 €+14 297 €-5 511 €
19+8 786 €+14 838 €-6 052 €
20+8 786 €+15 393 €-6 607 €
21+8 786 €+15 962 €-7 176 €
22+8 786 €+16 545 €-7 759 €
23+8 786 €+17 143 €-8 357 €
24+8 786 €+17 755 €-8 969 €
25+8 786 €+18 384 €-9 598 €
Total+219 650 €+298 474 €+-78 824 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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