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Maison à vendre

VilleSancoins (18)
Surface78m²
Coût Total120 000€
Loyer Annuel6 266€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 871,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 20 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Non meublé

Idéalement situé ce pavillon saura vous séduire. Il se compose d'un séjour-salon lumineux, d'une cuisine séparée, de 3 chambres et une salle d'eau avec douche. Vous apprécierez son jardin ainsi que son garage. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1250€ et 1750€/an. (année de référence 2021,2022 et 2023). Le plus ? Frais de notaire offerts jusqu'au 30/04/2026* (*hors frais liés à l'emprunt et aux garanties hypothécaires). N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations et convenir ensemble d'un rendez-vous.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Date de réalisation du DPE : 01/01/1900

(Ref.FGA-SACH-007164/9059-14060)

Ville : Sancoins
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.821851, 2.913401
Total : 120 000€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 46 560€
Valeur du bien : 114 560€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6266€/an
Fourchette totale : 398€ - 685€/mois
Fourchette annuelle : 4779€ - 8216€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :888,89 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 333 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-1 333€ (-1.9%)
Marge achat-revente :-50 667€ (-73.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 629,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 299,53€
Coût de l'assurance :10 500,00€
Taxe foncière : 626,60€/an
Soit par mois : 52,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 560 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 460€
    Isolation des combles: 78 m² × 70€/m² = 5460€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (6 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Sancoins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 266 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 635 €
Revenus locatifs : +6 266 €
Charges déductibles : -51 635 €
Résultat foncier Année 1 : -45 369 €(Déficit de 45 369 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 969 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 075 €/an
Revenus locatifs : +6 266 €
Charges déductibles : -5 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23968.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 266 €51 639 €4 032 €-45 373 €21 400 €23 973 €23 973 €
26 391 €4 972 €3 925 €1 420 €--22 553 €
36 519 €4 861 €3 814 €1 658 €--20 894 €
46 650 €4 746 €3 700 €1 903 €--18 991 €
56 783 €4 628 €3 581 €2 155 €--16 836 €
66 918 €4 505 €3 458 €2 413 €--14 423 €
77 057 €4 378 €3 332 €2 678 €--11 745 €
87 198 €4 247 €3 200 €2 951 €--8 794 €
97 342 €4 111 €3 065 €3 230 €--5 563 €
107 488 €3 971 €2 924 €3 518 €--2 046 €
117 638 €3 825 €2 779 €3 813 €---
127 791 €3 675 €2 628 €4 116 €---
137 947 €3 519 €2 473 €4 427 €---
148 106 €3 359 €2 312 €4 747 €---
158 268 €3 192 €2 146 €5 076 €---
168 433 €3 020 €1 973 €5 413 €---
178 602 €2 842 €1 795 €5 760 €---
188 774 €2 657 €1 611 €6 116 €---
198 949 €2 467 €1 420 €6 483 €---
209 128 €2 270 €1 223 €6 859 €---
219 311 €2 065 €1 019 €7 246 €---
229 497 €1 854 €808 €7 643 €---
239 687 €1 636 €589 €8 051 €---
249 881 €1 410 €363 €8 471 €---
2510 078 €1 176 €130 €8 902 €---
TOTAL200 702 €131 025 €58 300 €69 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 266 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 316 €-6 420 €+7 736 €
2+1 316 €0 €+1 316 €
3+1 316 €0 €+1 316 €
4+1 316 €0 €+1 316 €
5+1 316 €0 €+1 316 €
6+1 316 €0 €+1 316 €
7+1 316 €0 €+1 316 €
8+1 316 €0 €+1 316 €
9+1 316 €0 €+1 316 €
10+1 316 €0 €+1 316 €
11+1 316 €+530 €+786 €
12+1 316 €+1 235 €+81 €
13+1 316 €+1 328 €-12 €
14+1 316 €+1 424 €-108 €
15+1 316 €+1 523 €-207 €
16+1 316 €+1 624 €-308 €
17+1 316 €+1 728 €-412 €
18+1 316 €+1 835 €-519 €
19+1 316 €+1 945 €-629 €
20+1 316 €+2 058 €-742 €
21+1 316 €+2 174 €-858 €
22+1 316 €+2 293 €-977 €
23+1 316 €+2 415 €-1 099 €
24+1 316 €+2 541 €-1 225 €
25+1 316 €+2 671 €-1 355 €
Total+32 900 €+20 903 €+11 997 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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