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vente - appartement

Bien expiré
VilleAnnemasse (74)
Surface34.82m²
Coût Total89 920€
Loyer Annuel9 094€
Rentabilité10.11%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 65 000 €
Surface : 34.82 m²
Prix au m² : 1 866,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle d eau, Petit prix

ANNEMASSE, dans résidence de tourisme en plein centre ville, venez découvrir cet appartement meublé type 1 Bis de 34,82 m2 au sixième étage, investissement LMNP offrant une rentabilité locative de 7,86 % brute, le bien est sous bail commercial et vous permet de bénéficier d'un revenu garanti de 5114,40 EUR HT / an. Photos non contractuelles Mandat no1184 - DPE / E - Quote part annuelle charges : 482,44 EUR - Copropriété de 44 lots - Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur d'un montant de 5000 EUR TTC - Pas de procédure en cours

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.188364, 6.232922
Total : 89 920€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 19 720€
Valeur du bien : 84 720€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34.82m²
Loyer prédit : 21.77€/m²/mois
Fourchette : 17.06€ - 27.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9094€/an
Fourchette totale : 594€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 7127€ - 11604€/an
Rentabilité brute :10.11%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 12.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 469,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 398,34€
Coût de l'assurance :7 643,20€
Taxe foncière : 909,44€/an
Soit par mois : 75,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,20€/mois
Soit par an : 482,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 757,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 585,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34.82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en très bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 720 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:3 500€
    Peinture cuisine: 30m² × 30€/m² = 900€, Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:3 500€
    Peinture salle de bain: 30m² × 30€/m² = 900€, Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambre: 30m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annemasse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 094 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 418 €
Revenus locatifs : +9 094 €
Charges déductibles : -24 418 €
Résultat foncier Année 1 : -15 324 €(Déficit de 15 324 €)
Imputable sur revenu global : 15 324 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 698 €/an
Revenus locatifs : +9 094 €
Charges déductibles : -4 698 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 396 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 094 €24 421 €3 003 €-15 327 €15 327 €--
29 276 €4 621 €2 923 €4 655 €---
39 462 €4 538 €2 841 €4 924 €---
49 651 €4 453 €2 755 €5 198 €---
59 844 €4 364 €2 667 €5 480 €---
610 041 €4 273 €2 575 €5 768 €---
710 242 €4 178 €2 481 €6 064 €---
810 447 €4 080 €2 383 €6 366 €---
910 656 €3 979 €2 281 €6 677 €---
1010 869 €3 874 €2 177 €6 995 €---
1111 086 €3 766 €2 068 €7 320 €---
1211 308 €3 654 €1 956 €7 654 €---
1311 534 €3 538 €1 840 €7 996 €---
1411 765 €3 418 €1 720 €8 347 €---
1512 000 €3 294 €1 596 €8 706 €---
1612 240 €3 166 €1 468 €9 074 €---
1712 485 €3 033 €1 335 €9 452 €---
1812 734 €2 896 €1 198 €9 839 €---
1912 989 €2 754 €1 056 €10 235 €---
2013 249 €2 607 €910 €10 642 €---
2113 514 €2 455 €758 €11 059 €---
2213 784 €2 298 €601 €11 486 €---
2314 060 €2 136 €438 €11 924 €---
2414 341 €1 968 €270 €12 373 €---
2514 628 €1 794 €96 €12 834 €---
TOTAL291 298 €105 558 €43 398 €185 740 €15 327 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 598 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 740 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 910 €-4 598 €+6 508 €
2+1 910 €+1 397 €+513 €
3+1 910 €+1 477 €+433 €
4+1 910 €+1 559 €+351 €
5+1 910 €+1 644 €+266 €
6+1 910 €+1 730 €+180 €
7+1 910 €+1 819 €+91 €
8+1 910 €+1 910 €0 €
9+1 910 €+2 003 €-93 €
10+1 910 €+2 098 €-188 €
11+1 910 €+2 196 €-286 €
12+1 910 €+2 296 €-386 €
13+1 910 €+2 399 €-489 €
14+1 910 €+2 504 €-594 €
15+1 910 €+2 612 €-702 €
16+1 910 €+2 722 €-812 €
17+1 910 €+2 836 €-926 €
18+1 910 €+2 952 €-1 042 €
19+1 910 €+3 071 €-1 161 €
20+1 910 €+3 193 €-1 283 €
21+1 910 €+3 318 €-1 408 €
22+1 910 €+3 446 €-1 536 €
23+1 910 €+3 577 €-1 667 €
24+1 910 €+3 712 €-1 802 €
25+1 910 €+3 850 €-1 940 €
Total+47 750 €+55 722 €+-7 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 124 jours
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