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Achat : Appartement Neufchef (57700)

VilleNeufchef (57)
Surface90
Coût Total212 960
Loyer Annuel15 295
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 661,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 1 pièce, 2 chambres, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Carole Muller vous présente cet appartement de 90 m², situé au premier étage d’une bâtisse de caractère. Vous serez séduit par ses beaux volumes et le potentiel qu’il offre. Il se compose de deux chambres de plus de 16 m² chacune, d’un salon-salle à manger de plus de 25 m², d’une salle de bain ainsi que d’une grande pièce pouvant être aménagée en cuisine, à concevoir entièrement selon vos envies. Des travaux d’aménagement sont à prévoir, vous laissant l’opportunité de créer un intérieur à votre image et de valoriser pleinement ce bien. Un garage fermé et une cave viennent compléter cet appartement, offrant un confort et des espaces de stockage appréciables. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs à la recherche d’un bien au fort potentiel. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 149 500 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Carole MULLER, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Thionville sous le numéro 942957341

Ville : Neufchef
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57700
Coordonnées : 49.332553, 6.075583
Total : 212 960
Prix d'acquisition : 149 500
Travaux : 51 500
Valeur du bien : 201 000
Frais de notaire : 11 960
Coût estimé : 11 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.64€ - 17.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1275€/mois
Loyer annuel estimé : 15295€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1550€/mois
Fourchette annuelle : 12576€ - 18603€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 102,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 761,86
Coût de l'assurance :15 972,00
Taxe foncière : 1 529,52€/an
Soit par mois : 127,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 274,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 229,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, double vasque et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 25 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Rafraîchissement parquet et peinture murs: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchef (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 275 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 295 €/an
Calcul : 1 275 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 960 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 530 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 711
Revenus locatifs : +15 295
Charges déductibles : -60 711
Résultat foncier Année 1 : -45 416(Déficit de 45 416 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 016
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 211 €/an
Revenus locatifs : +15 295
Charges déductibles : -9 211
Résultat foncier Années 2+ : 6 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24015.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 29560 7187 050-45 42321 400 €24 023 €24 023 €
215 6019 0306 8616 572--17 451 €
315 9138 8356 6667 078--10 373 €
416 2318 6336 4657 598--2 775 €
516 5568 4256 2578 131---
616 8878 2096 0418 678---
717 2257 9875 8189 238---
817 5697 7565 5889 813---
917 9217 5185 35010 403---
1018 2797 2725 10411 007---
1118 6457 0174 84911 627---
1219 0186 7544 58612 264---
1319 3986 4824 31312 916---
1419 7866 2004 03213 586---
1520 1825 9093 74114 273---
1620 5855 6083 44014 977---
1720 9975 2973 12815 700---
1821 4174 9752 80716 442---
1921 8454 6422 47417 203---
2022 2824 2982 13017 984---
2122 7283 9421 77418 786---
2223 1823 5741 40619 608---
2323 6463 1941 02620 452---
2424 1192 80163221 318---
2524 6012 39422522 208---
TOTAL489 911207 472101 762282 43921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 439
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 212 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 212-6 420+9 632
2+3 2120+3 212
3+3 2120+3 212
4+3 2120+3 212
5+3 212+1 607+1 605
6+3 212+2 603+609
7+3 212+2 771+441
8+3 212+2 944+268
9+3 212+3 121+91
10+3 212+3 302-90
11+3 212+3 488-276
12+3 212+3 679-467
13+3 212+3 875-663
14+3 212+4 076-864
15+3 212+4 282-1 070
16+3 212+4 493-1 281
17+3 212+4 710-1 498
18+3 212+4 933-1 721
19+3 212+5 161-1 949
20+3 212+5 395-2 183
21+3 212+5 636-2 424
22+3 212+5 882-2 670
23+3 212+6 136-2 924
24+3 212+6 396-3 184
25+3 212+6 662-3 450
Total+80 300+84 732+-4 432
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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