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Achat : Appartement Neufchef (57700)

Bien expiré
VilleNeufchef (57)
Surface90m²
Coût Total212 960€
Loyer Annuel15 295€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 661,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 1 pièce, 2 chambres, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Carole Muller vous présente cet appartement de 90 m², situé au premier étage d’une bâtisse de caractère. Vous serez séduit par ses beaux volumes et le potentiel qu’il offre. Il se compose de deux chambres de plus de 16 m² chacune, d’un salon-salle à manger de plus de 25 m², d’une salle de bain ainsi que d’une grande pièce pouvant être aménagée en cuisine, à concevoir entièrement selon vos envies. Des travaux d’aménagement sont à prévoir, vous laissant l’opportunité de créer un intérieur à votre image et de valoriser pleinement ce bien. Un garage fermé et une cave viennent compléter cet appartement, offrant un confort et des espaces de stockage appréciables. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs à la recherche d’un bien au fort potentiel. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 149 500 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Carole MULLER, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Thionville sous le numéro 942957341

Ville : Neufchef
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57700
Coordonnées : 49.332553, 6.075583
Total : 212 960€
Prix d'acquisition : 149 500€
Travaux : 51 500€
Valeur du bien : 201 000€
Frais de notaire : 11 960€
Coût estimé : 11 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.64€ - 17.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1275€/mois
Loyer annuel estimé : 15295€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1550€/mois
Fourchette annuelle : 12576€ - 18603€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :53,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 102,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 761,86€
Coût de l'assurance :15 972,00€
Taxe foncière : 1 529,52€/an
Soit par mois : 127,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 274,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 229,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, double vasque et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 25 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Rafraîchissement parquet et peinture murs: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchef (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 275 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 295 €/an
Calcul : 1 275 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 530 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 711 €
Revenus locatifs : +15 295 €
Charges déductibles : -60 711 €
Résultat foncier Année 1 : -45 416 €(Déficit de 45 416 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 016 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 211 €/an
Revenus locatifs : +15 295 €
Charges déductibles : -9 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24015.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175 €(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 295 €60 718 €7 050 €-45 423 €21 400 €24 023 €24 023 €
215 601 €9 030 €6 861 €6 572 €--17 451 €
315 913 €8 835 €6 666 €7 078 €--10 373 €
416 231 €8 633 €6 465 €7 598 €--2 775 €
516 556 €8 425 €6 257 €8 131 €---
616 887 €8 209 €6 041 €8 678 €---
717 225 €7 987 €5 818 €9 238 €---
817 569 €7 756 €5 588 €9 813 €---
917 921 €7 518 €5 350 €10 403 €---
1018 279 €7 272 €5 104 €11 007 €---
1118 645 €7 017 €4 849 €11 627 €---
1219 018 €6 754 €4 586 €12 264 €---
1319 398 €6 482 €4 313 €12 916 €---
1419 786 €6 200 €4 032 €13 586 €---
1520 182 €5 909 €3 741 €14 273 €---
1620 585 €5 608 €3 440 €14 977 €---
1720 997 €5 297 €3 128 €15 700 €---
1821 417 €4 975 €2 807 €16 442 €---
1921 845 €4 642 €2 474 €17 203 €---
2022 282 €4 298 €2 130 €17 984 €---
2122 728 €3 942 €1 774 €18 786 €---
2223 182 €3 574 €1 406 €19 608 €---
2323 646 €3 194 €1 026 €20 452 €---
2424 119 €2 801 €632 €21 318 €---
2524 601 €2 394 €225 €22 208 €---
TOTAL489 911 €207 472 €101 762 €282 439 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 439 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 212 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 212 €-6 420 €+9 632 €
2+3 212 €0 €+3 212 €
3+3 212 €0 €+3 212 €
4+3 212 €0 €+3 212 €
5+3 212 €+1 607 €+1 605 €
6+3 212 €+2 603 €+609 €
7+3 212 €+2 771 €+441 €
8+3 212 €+2 944 €+268 €
9+3 212 €+3 121 €+91 €
10+3 212 €+3 302 €-90 €
11+3 212 €+3 488 €-276 €
12+3 212 €+3 679 €-467 €
13+3 212 €+3 875 €-663 €
14+3 212 €+4 076 €-864 €
15+3 212 €+4 282 €-1 070 €
16+3 212 €+4 493 €-1 281 €
17+3 212 €+4 710 €-1 498 €
18+3 212 €+4 933 €-1 721 €
19+3 212 €+5 161 €-1 949 €
20+3 212 €+5 395 €-2 183 €
21+3 212 €+5 636 €-2 424 €
22+3 212 €+5 882 €-2 670 €
23+3 212 €+6 136 €-2 924 €
24+3 212 €+6 396 €-3 184 €
25+3 212 €+6 662 €-3 450 €
Total+80 300 €+84 732 €+-4 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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