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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâteauneuf-Grasse (06)
Surface200m²
Coût Total469 510€
Loyer Annuel49 680€
Rentabilité10.58%
Cashflow/mois+1 261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Balcon, Belle vue, Non meublé

Maison de ville, au cœur d'un village historique, site authentique, au sein d'une charmante place, en face de l'église, une bâtisse sur 3 niveaux; au 1er niveau en rch sur élevé vous trouverez un séjour lumineux aperçu mer, une salle à manger, une grande cuisine, un office, buanderie et wc. Au 2éme niveaux; 2 grandes chambres, un grand bureau de 20m² avec puit de lumière, salle d'eau et wc; au 3éme niveaux 2 belles chambres, salle de bain et wc, a partir de la, un escalier menant à un atelier de 20m² avec escalier donnant sur un solarium vue panoramique et mer. prévoir travaux de rénovations, bien atypique qui ravira les clients recherchant une authenticité, poutres apparentes, parquet ancien, belle hauteur sous plafond.. Référence agence : 240

Ville : Châteauneuf-Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06740
Coordonnées : 43.674460, 6.975474
Total : 469 510€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 123 910€
Valeur du bien : 443 910€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 20.70€/m²/mois
Fourchette : 14.72€ - 29.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 4140€/mois
Loyer annuel estimé : 49680€/an
Fourchette totale : 2943€ - 5823€/mois
Fourchette annuelle : 35320€ - 69879€/an
Rentabilité brute :10.58%
Fourchette de rentabilité :7.52% - 14.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 661,02 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :932 204 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :-612 204€ (-65.7%)
Marge achat-revente :462 694€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :469 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 327,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :136,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 464,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :228 852,89€
Coût de l'assurance :41 082,13€
Taxe foncière : 4 968,01€/an
Soit par mois : 414,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 140,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 878,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 261,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement cosmétique nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 910 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 000€
    Isolation combles: 200 m² × 75€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:23 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + pose: 1500€ = 12500€
  • Menuiseries:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€/fenêtre = 22500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:35 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ + plomberie/électricité: 5000€ = 20000€
  • Salle de bain:22 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€ + plomberie/électricité: 2000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre: 120€)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture 48 m²: 20€/m² × 48 = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture salon 45 m²: 30€/m² × 45 = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture salle à manger 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 680 €/an
Calcul : 4 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 469 510 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 643 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 968 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 146 328 €
Revenus locatifs : +49 680 €
Charges déductibles : -146 328 €
Résultat foncier Année 1 : -96 648 €(Déficit de 96 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 75 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 418 €/an
Revenus locatifs : +49 680 €
Charges déductibles : -22 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 75248.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 680 €146 343 €15 822 €-96 663 €21 400 €75 263 €75 263 €
250 674 €22 014 €15 403 €28 660 €--46 603 €
351 687 €21 580 €14 969 €30 107 €--16 496 €
452 721 €21 131 €14 519 €31 590 €---
553 775 €20 666 €14 055 €33 109 €---
654 851 €20 185 €13 574 €34 666 €---
755 948 €19 688 €13 077 €36 260 €---
857 067 €19 173 €12 562 €37 894 €---
958 208 €18 641 €12 029 €39 568 €---
1059 372 €18 090 €11 478 €41 283 €---
1160 560 €17 520 €10 908 €43 040 €---
1261 771 €16 930 €10 319 €44 841 €---
1363 006 €16 320 €9 709 €46 687 €---
1464 267 €15 689 €9 077 €48 578 €---
1565 552 €15 035 €8 424 €50 517 €---
1666 863 €14 360 €7 748 €52 503 €---
1768 200 €13 660 €7 049 €54 540 €---
1869 564 €12 937 €6 326 €56 627 €---
1970 955 €12 188 €5 577 €58 767 €---
2072 375 €11 414 €4 803 €60 961 €---
2173 822 €10 613 €4 001 €63 209 €---
2275 299 €9 784 €3 172 €65 515 €---
2376 804 €8 926 €2 315 €67 878 €---
2478 341 €8 039 €1 427 €70 302 €---
2579 907 €7 121 €509 €72 787 €---
TOTAL1 591 270 €518 045 €228 853 €1 073 225 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 073 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 433 €-6 420 €+16 853 €
2+10 433 €0 €+10 433 €
3+10 433 €0 €+10 433 €
4+10 433 €+4 528 €+5 905 €
5+10 433 €+9 933 €+500 €
6+10 433 €+10 400 €+33 €
7+10 433 €+10 878 €-445 €
8+10 433 €+11 368 €-935 €
9+10 433 €+11 870 €-1 437 €
10+10 433 €+12 385 €-1 952 €
11+10 433 €+12 912 €-2 479 €
12+10 433 €+13 452 €-3 019 €
13+10 433 €+14 006 €-3 573 €
14+10 433 €+14 573 €-4 140 €
15+10 433 €+15 155 €-4 722 €
16+10 433 €+15 751 €-5 318 €
17+10 433 €+16 362 €-5 929 €
18+10 433 €+16 988 €-6 555 €
19+10 433 €+17 630 €-7 197 €
20+10 433 €+18 288 €-7 855 €
21+10 433 €+18 963 €-8 530 €
22+10 433 €+19 654 €-9 221 €
23+10 433 €+20 364 €-9 931 €
24+10 433 €+21 091 €-10 658 €
25+10 433 €+21 836 €-11 403 €
Total+260 825 €+321 967 €+-61 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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