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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâteauneuf-Grasse (06)
Surface200
Coût Total469 510
Loyer Annuel49 680
Rentabilité10.58%
Cashflow/mois+1 261
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Balcon, Belle vue, Non meublé

Maison de ville, au cœur d'un village historique, site authentique, au sein d'une charmante place, en face de l'église, une bâtisse sur 3 niveaux; au 1er niveau en rch sur élevé vous trouverez un séjour lumineux aperçu mer, une salle à manger, une grande cuisine, un office, buanderie et wc. Au 2éme niveaux; 2 grandes chambres, un grand bureau de 20m² avec puit de lumière, salle d'eau et wc; au 3éme niveaux 2 belles chambres, salle de bain et wc, a partir de la, un escalier menant à un atelier de 20m² avec escalier donnant sur un solarium vue panoramique et mer. prévoir travaux de rénovations, bien atypique qui ravira les clients recherchant une authenticité, poutres apparentes, parquet ancien, belle hauteur sous plafond.. Référence agence : 240

Ville : Châteauneuf-Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06740
Coordonnées : 43.674460, 6.975474
Total : 469 510
Prix d'acquisition : 320 000
Travaux : 123 910
Valeur du bien : 443 910
Frais de notaire : 25 600
Coût estimé : 25 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 20.70€/m²/mois
Fourchette : 14.72€ - 29.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 4140€/mois
Loyer annuel estimé : 49680€/an
Fourchette totale : 2943€ - 5823€/mois
Fourchette annuelle : 35320€ - 69879€/an
Rentabilité brute :10.58%
Fourchette de rentabilité :7.52% - 14.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 661,02 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :932 204
Prix d'achat :320 000
Décote à l'achat :-612 204 (-65.7%)
Marge achat-revente :462 694€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :469 510
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 327,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :136,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 464,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :228 852,89
Coût de l'assurance :41 082,13
Taxe foncière : 4 968,01€/an
Soit par mois : 414,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 140,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 878,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 261,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement cosmétique nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 910(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 000
    Isolation combles: 200 m² × 75€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:23 500
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + pose: 1500€ = 12500€
  • Menuiseries:22 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€/fenêtre = 22500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:35 000
    Rénovation cuisine complète: 15000€ + plomberie/électricité: 5000€ = 20000€
  • Salle de bain:22 000
    Rénovation salle de bain complète: 10000€ + plomberie/électricité: 2000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre: 120€)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture 48 m²: 20€/m² × 48 = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture salon 45 m²: 30€/m² × 45 = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture salle à manger 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 680 €/an
Calcul : 4 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 469 510 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 643 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 968 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 910
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 146 328
Revenus locatifs : +49 680
Charges déductibles : -146 328
Résultat foncier Année 1 : -96 648(Déficit de 96 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 75 248
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 418 €/an
Revenus locatifs : +49 680
Charges déductibles : -22 418
Résultat foncier Années 2+ : 27 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 75248.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 680146 34315 822-96 66321 400 €75 263 €75 263 €
250 67422 01415 40328 660--46 603 €
351 68721 58014 96930 107--16 496 €
452 72121 13114 51931 590---
553 77520 66614 05533 109---
654 85120 18513 57434 666---
755 94819 68813 07736 260---
857 06719 17312 56237 894---
958 20818 64112 02939 568---
1059 37218 09011 47841 283---
1160 56017 52010 90843 040---
1261 77116 93010 31944 841---
1363 00616 3209 70946 687---
1464 26715 6899 07748 578---
1565 55215 0358 42450 517---
1666 86314 3607 74852 503---
1768 20013 6607 04954 540---
1869 56412 9376 32656 627---
1970 95512 1885 57758 767---
2072 37511 4144 80360 961---
2173 82210 6134 00163 209---
2275 2999 7843 17265 515---
2376 8048 9262 31567 878---
2478 3418 0391 42770 302---
2579 9077 12150972 787---
TOTAL1 591 270518 045228 8531 073 22521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 073 225
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 433-6 420+16 853
2+10 4330+10 433
3+10 4330+10 433
4+10 433+4 528+5 905
5+10 433+9 933+500
6+10 433+10 400+33
7+10 433+10 878-445
8+10 433+11 368-935
9+10 433+11 870-1 437
10+10 433+12 385-1 952
11+10 433+12 912-2 479
12+10 433+13 452-3 019
13+10 433+14 006-3 573
14+10 433+14 573-4 140
15+10 433+15 155-4 722
16+10 433+15 751-5 318
17+10 433+16 362-5 929
18+10 433+16 988-6 555
19+10 433+17 630-7 197
20+10 433+18 288-7 855
21+10 433+18 963-8 530
22+10 433+19 654-9 221
23+10 433+20 364-9 931
24+10 433+21 091-10 658
25+10 433+21 836-11 403
Total+260 825+321 967+-61 142
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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