Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleAugerville-la-rivière, Coudray, Labrosse, Mainvilliers, Malesherbes, Nangeville, Orveau-bellesauve (45)
Surface135m²
Coût Total194 400€
Loyer Annuel16 724€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+250€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 259,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse

A proximité des commerces au centre ville , Maison avec une cour et une dépendance de 30 m2 plus terrasse 12m2 qui peut servir de place de parking au calme. Maison avec un rez-de-chaussée grand salon, bar, coin bureau et entrée donnant sur l'extérieur . Entrée principale , grande pièce à vivre avec salle à mangé , poêle à granulés, cuisine ouverte . Pour vous détendre un acces SPA avec baignoire balnéo, et sauna finlandais . Accès semi-étage ; palier avec dressing . Au premier étage couloir desservant 3 chambres, salle de bains avec cabine de douche et baignoire, WC. Rangement dans chaque chambre PRIX : 170 000 EUROS ferme . Agence s'abstenir

Ville : Augerville-la-rivière, Coudray, Labrosse, Mainvilliers, Malesherbes, Nangeville, Orveau-bellesauve
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45330
Coordonnées : 48.282743, 2.356344
Total : 194 400€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 180 800€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16724€/an
Fourchette totale : 1127€ - 1723€/mois
Fourchette annuelle : 13530€ - 20673€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 085,89 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :281 595 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-111 595€ (-39.6%)
Marge achat-revente :87 195€ (31.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 004,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 419,36€
Coût de l'assurance :16 524,00€
Taxe foncière : 1 672,42€/an
Soit par mois : 139,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 393,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :249,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cabine de douche et de la baignoire, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 80€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 724 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 408 €
Revenus locatifs : +16 724 €
Charges déductibles : -19 408 €
Résultat foncier Année 1 : -2 684 €(Déficit de 2 684 €)
Imputable sur revenu global : 2 684 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 608 €/an
Revenus locatifs : +16 724 €
Charges déductibles : -8 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 116 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 724 €19 414 €6 281 €-2 690 €2 690 €--
217 059 €8 444 €6 111 €8 614 €---
317 400 €8 269 €5 936 €9 131 €---
417 748 €8 088 €5 755 €9 660 €---
518 103 €7 901 €5 567 €10 202 €---
618 465 €7 707 €5 374 €10 757 €---
718 834 €7 508 €5 174 €11 327 €---
819 211 €7 301 €4 968 €11 910 €---
919 595 €7 088 €4 755 €12 507 €---
1019 987 €6 868 €4 534 €13 119 €---
1120 387 €6 640 €4 307 €13 747 €---
1220 794 €6 405 €4 071 €14 390 €---
1321 210 €6 162 €3 828 €15 049 €---
1421 634 €5 911 €3 577 €15 724 €---
1522 067 €5 651 €3 318 €16 416 €---
1622 509 €5 383 €3 050 €17 125 €---
1722 959 €5 106 €2 773 €17 853 €---
1823 418 €4 820 €2 487 €18 598 €---
1923 886 €4 524 €2 191 €19 362 €---
2024 364 €4 219 €1 885 €20 145 €---
2124 851 €3 903 €1 570 €20 948 €---
2225 348 €3 577 €1 244 €21 771 €---
2325 855 €3 240 €907 €22 615 €---
2426 372 €2 892 €559 €23 480 €---
2526 900 €2 533 €199 €24 367 €---
TOTAL535 680 €159 554 €90 419 €376 126 €2 690 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 807 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 512 €-807 €+4 319 €
2+3 512 €+2 584 €+928 €
3+3 512 €+2 739 €+773 €
4+3 512 €+2 898 €+614 €
5+3 512 €+3 061 €+451 €
6+3 512 €+3 227 €+285 €
7+3 512 €+3 398 €+114 €
8+3 512 €+3 573 €-61 €
9+3 512 €+3 752 €-240 €
10+3 512 €+3 936 €-424 €
11+3 512 €+4 124 €-612 €
12+3 512 €+4 317 €-805 €
13+3 512 €+4 515 €-1 003 €
14+3 512 €+4 717 €-1 205 €
15+3 512 €+4 925 €-1 413 €
16+3 512 €+5 138 €-1 626 €
17+3 512 €+5 356 €-1 844 €
18+3 512 €+5 579 €-2 067 €
19+3 512 €+5 809 €-2 297 €
20+3 512 €+6 044 €-2 532 €
21+3 512 €+6 284 €-2 772 €
22+3 512 €+6 531 €-3 019 €
23+3 512 €+6 784 €-3 272 €
24+3 512 €+7 044 €-3 532 €
25+3 512 €+7 310 €-3 798 €
Total+87 800 €+112 838 €+-25 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →