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Appartement Gien lumineux

VilleGien (45)
Surface70m²
Coût Total109 700€
Loyer Annuel8 301€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement situé à gien au deuxième étage d’une copropriété 70 m2

Proche hôpital / caf Écoles / magasins À 5 min du centre ville Chaudière neuve

Garage et cave Nombreux rangements intégrés

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.687770, 2.639980
Total : 109 700€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 34 100€
Valeur du bien : 104 100€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8301€/an
Fourchette totale : 559€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6708€ - 10271€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :994,79 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 635 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+365€ (+0.5%)
Marge achat-revente :-40 065€ (-57.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :43,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 580,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 372,02€
Coût de l'assurance :13 164,00€
Taxe foncière : 830,05€/an
Soit par mois : 69,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs pour les 3 chambres
Quantité: 36 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 15 m² (estimation pour salon)
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 100 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 301 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 700 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 019 €
Revenus locatifs : +8 301 €
Charges déductibles : -39 019 €
Résultat foncier Année 1 : -30 719 €(Déficit de 30 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 319 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 919 €/an
Revenus locatifs : +8 301 €
Charges déductibles : -4 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9318.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 301 €39 023 €3 566 €-30 722 €21 400 €9 322 €9 322 €
28 467 €4 827 €3 470 €3 640 €--5 682 €
38 636 €4 727 €3 371 €3 909 €--1 773 €
48 809 €4 625 €3 268 €4 184 €---
58 985 €4 519 €3 162 €4 466 €---
69 164 €4 409 €3 052 €4 755 €---
79 348 €4 296 €2 939 €5 052 €---
89 535 €4 179 €2 822 €5 356 €---
99 725 €4 058 €2 701 €5 668 €---
109 920 €3 933 €2 576 €5 987 €---
1110 118 €3 804 €2 447 €6 315 €---
1210 321 €3 670 €2 314 €6 650 €---
1310 527 €3 532 €2 176 €6 995 €---
1410 738 €3 390 €2 033 €7 348 €---
1510 952 €3 242 €1 886 €7 710 €---
1611 171 €3 090 €1 734 €8 081 €---
1711 395 €2 933 €1 576 €8 462 €---
1811 623 €2 770 €1 414 €8 852 €---
1911 855 €2 602 €1 246 €9 253 €---
2012 092 €2 429 €1 072 €9 663 €---
2112 334 €2 249 €893 €10 085 €---
2212 581 €2 064 €707 €10 517 €---
2312 832 €1 873 €516 €10 960 €---
2413 089 €1 675 €318 €11 415 €---
2513 351 €1 470 €113 €11 881 €---
TOTAL265 868 €119 387 €51 372 €146 480 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 743 €-6 420 €+8 163 €
2+1 743 €0 €+1 743 €
3+1 743 €0 €+1 743 €
4+1 743 €+723 €+1 020 €
5+1 743 €+1 340 €+403 €
6+1 743 €+1 427 €+316 €
7+1 743 €+1 516 €+227 €
8+1 743 €+1 607 €+136 €
9+1 743 €+1 700 €+43 €
10+1 743 €+1 796 €-53 €
11+1 743 €+1 894 €-151 €
12+1 743 €+1 995 €-252 €
13+1 743 €+2 098 €-355 €
14+1 743 €+2 204 €-461 €
15+1 743 €+2 313 €-570 €
16+1 743 €+2 424 €-681 €
17+1 743 €+2 539 €-796 €
18+1 743 €+2 656 €-913 €
19+1 743 €+2 776 €-1 033 €
20+1 743 €+2 899 €-1 156 €
21+1 743 €+3 025 €-1 282 €
22+1 743 €+3 155 €-1 412 €
23+1 743 €+3 288 €-1 545 €
24+1 743 €+3 424 €-1 681 €
25+1 743 €+3 564 €-1 821 €
Total+43 575 €+43 944 €+-369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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