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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBarberey-Saint-Sulpice (10)
Surface135m²
Coût Total189 170€
Loyer Annuel14 395€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 807,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, Pas de balcon, Non meublé

Maison à réhabiliter entièrement sur la commune de Barberey St Sulpice avec combles aménageables, grange attenante et écurie dans un secteur prisé et calme. Laissez votre imagination pour rénover ce magnifique corps de ferme. N'attendez plus pour visiter.

Honoraires à la charge du vendeur. DPE vierge. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMO FRANCE : Robert BERGERAT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 492 353 859

Ville : Barberey-Saint-Sulpice
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.327743, 4.017357
Total : 189 170€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 71 450€
Valeur du bien : 180 450€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.89€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1200€/mois
Loyer annuel estimé : 14395€/an
Fourchette totale : 986€ - 1459€/mois
Fourchette annuelle : 11834€ - 17511€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 024,4 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :273 293 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-164 293€ (-60.1%)
Marge achat-revente :84 123€ (30.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 977,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 986,78€
Coût de l'assurance :16 079,45€
Taxe foncière : 1 439,55€/an
Soit par mois : 119,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 199,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 1/5 - Dommages visibles nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon (revêtement sol, peinture murs, réfection électricité)
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Usure importante et murs abîmés nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 450 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:9 450€
    Isolation des combles: 135 m² × 70€/m² = 9450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 200€
    Remplacement de 17 fenêtres: 17 fenêtres × 600€/fenêtre = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 800€
    Rénovation des 4 chambres (44 m²): 44 m² × 200€/m² = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation du salon (20 m²): 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barberey-Saint-Sulpice (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 200 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 395 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 170 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 440 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 638 €
Revenus locatifs : +14 395 €
Charges déductibles : -79 638 €
Résultat foncier Année 1 : -65 243 €(Déficit de 65 243 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 843 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 188 €/an
Revenus locatifs : +14 395 €
Charges déductibles : -8 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43843.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 395 €79 644 €6 112 €-65 249 €21 400 €43 849 €43 849 €
214 683 €8 029 €5 947 €6 654 €--37 195 €
314 977 €7 859 €5 776 €7 118 €--30 077 €
415 277 €7 682 €5 600 €7 594 €--22 483 €
515 582 €7 500 €5 418 €8 082 €--14 401 €
615 894 €7 312 €5 229 €8 582 €--5 819 €
716 212 €7 118 €5 035 €9 094 €---
816 536 €6 917 €4 834 €9 619 €---
916 867 €6 709 €4 627 €10 157 €---
1017 204 €6 495 €4 412 €10 709 €---
1117 548 €6 273 €4 191 €11 275 €---
1217 899 €6 044 €3 962 €11 854 €---
1318 257 €5 808 €3 725 €12 449 €---
1418 622 €5 564 €3 481 €13 058 €---
1518 995 €5 311 €3 228 €13 683 €---
1619 374 €5 050 €2 968 €14 324 €---
1719 762 €4 781 €2 698 €14 981 €---
1820 157 €4 502 €2 420 €15 655 €---
1920 560 €4 215 €2 132 €16 346 €---
2020 971 €3 917 €1 835 €17 054 €---
2121 391 €3 610 €1 528 €17 781 €---
2221 819 €3 293 €1 210 €18 526 €---
2322 255 €2 965 €883 €19 290 €---
2422 700 €2 627 €544 €20 074 €---
2523 154 €2 277 €194 €20 878 €---
TOTAL461 091 €211 505 €87 987 €249 586 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 023 €-6 420 €+9 443 €
2+3 023 €0 €+3 023 €
3+3 023 €0 €+3 023 €
4+3 023 €0 €+3 023 €
5+3 023 €0 €+3 023 €
6+3 023 €0 €+3 023 €
7+3 023 €+982 €+2 041 €
8+3 023 €+2 886 €+137 €
9+3 023 €+3 047 €-24 €
10+3 023 €+3 213 €-190 €
11+3 023 €+3 382 €-359 €
12+3 023 €+3 556 €-533 €
13+3 023 €+3 735 €-712 €
14+3 023 €+3 918 €-895 €
15+3 023 €+4 105 €-1 082 €
16+3 023 €+4 297 €-1 274 €
17+3 023 €+4 494 €-1 471 €
18+3 023 €+4 696 €-1 673 €
19+3 023 €+4 904 €-1 881 €
20+3 023 €+5 116 €-2 093 €
21+3 023 €+5 334 €-2 311 €
22+3 023 €+5 558 €-2 535 €
23+3 023 €+5 787 €-2 764 €
24+3 023 €+6 022 €-2 999 €
25+3 023 €+6 263 €-3 240 €
Total+75 575 €+74 876 €+699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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