Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleFosses (95)
Surface88
Coût Total280 500
Loyer Annuel17 596
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-316
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 88 m² - Appartement de 4 pièces de 88 m² situé à Fosses

Découvrez cet appartement convivial de 88 m², lumineux et bien agencé, offrant trois belles chambres spacieuses. Vous pourrez profiter d'un agréable extérieur et d'une terrasse exposée plein sud, idéale pour vos moments de détente. Ce bien, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble bien entretenu, ne nécessite aucun travaux.

À proximité, vous trouverez le jardin Serrès à seulement 174 mètres, parfait pour vos promenades en plein air. L'école élémentaire Henri Barbusse est située à 245 mètres, offrant un cadre pratique pour les familles avec enfants. D'autres parcs comme le parc des 2 collines, à 519 mètres, et le parc des Trois Collines, à 660 mètres, sont également facilement accessibles. Pour vos déplacements, la gare Survilliers - Fosses se trouve à 737 mètres, facilitant l'accès aux transports en commun.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1648 €
  • Charges de copropriété : 183 €
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : Individuel, gaz
  • Mode de distribution de l'eau : Chaudière

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : f488ee17-b0e5-4531-afdc-a37464 Date de réalisation du diagnostic : 09/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 2196 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Fosses
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95470
Coordonnées : 49.096422, 2.513297
Total : 280 500
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 42 900
Valeur du bien : 262 900
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 16.66€/m²/mois
Fourchette : 13.98€ - 19.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1466€/mois
Loyer annuel estimé : 17596€/an
Fourchette totale : 1230€ - 1747€/mois
Fourchette annuelle : 14765€ - 20968€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 380,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :81,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 462,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 588,40
Coût de l'assurance :24 543,75
Taxe foncière : 1 648,00€/an
Soit par mois : 137,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 183,00€/mois
Soit par an : 2 196,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 466,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 782,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à gaz individuelle
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour garantir le bon fonctionnement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière × 5500€ = 5500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fosses (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 596 €/an
Calcul : 1 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 500 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 982 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 648 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 196 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 974
Revenus locatifs : +17 596
Charges déductibles : -56 974
Résultat foncier Année 1 : -39 379(Déficit de 39 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 979
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 074 €/an
Revenus locatifs : +17 596
Charges déductibles : -14 074
Résultat foncier Années 2+ : 3 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17978.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 59656 9839 258-39 38821 400 €17 988 €17 988 €
217 94713 8359 0104 112--13 876 €
318 30613 5798 7544 727--9 149 €
418 67313 3148 4895 358--3 790 €
519 04613 0418 2156 005---
619 42712 7577 9326 670---
719 81512 4657 6397 351---
820 21212 1627 3368 050---
920 61611 8497 0238 767---
1021 02811 5256 7009 503---
1121 44911 1916 36510 258---
1221 87810 8456 01911 033---
1322 31510 4875 66211 828---
1422 76210 1185 29212 644---
1523 2179 7354 91013 482---
1623 6819 3404 51414 341---
1724 1558 9314 10615 224---
1824 6388 5093 68316 129---
1925 1318 0723 24617 059---
2025 6337 6202 79518 013---
2126 1467 1532 32818 993---
2226 6696 6711 84519 998---
2327 2026 1711 34621 031---
2427 7465 65582922 091---
2528 3015 12229623 180---
TOTAL563 591297 132133 588266 45921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 459
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 695-6 420+10 115
2+3 6950+3 695
3+3 6950+3 695
4+3 6950+3 695
5+3 695+665+3 030
6+3 695+2 001+1 694
7+3 695+2 205+1 490
8+3 695+2 415+1 280
9+3 695+2 630+1 065
10+3 695+2 851+844
11+3 695+3 077+618
12+3 695+3 310+385
13+3 695+3 548+147
14+3 695+3 793-98
15+3 695+4 044-349
16+3 695+4 302-607
17+3 695+4 567-872
18+3 695+4 839-1 144
19+3 695+5 118-1 423
20+3 695+5 404-1 709
21+3 695+5 698-2 003
22+3 695+6 000-2 305
23+3 695+6 309-2 614
24+3 695+6 627-2 932
25+3 695+6 954-3 259
Total+92 375+79 938+12 437
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →