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Appartement 4 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleFosses (95)
Surface88m²
Coût Total280 500€
Loyer Annuel17 596€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-316€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 88 m² - Appartement de 4 pièces de 88 m² situé à Fosses

Découvrez cet appartement convivial de 88 m², lumineux et bien agencé, offrant trois belles chambres spacieuses. Vous pourrez profiter d'un agréable extérieur et d'une terrasse exposée plein sud, idéale pour vos moments de détente. Ce bien, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble bien entretenu, ne nécessite aucun travaux.

À proximité, vous trouverez le jardin Serrès à seulement 174 mètres, parfait pour vos promenades en plein air. L'école élémentaire Henri Barbusse est située à 245 mètres, offrant un cadre pratique pour les familles avec enfants. D'autres parcs comme le parc des 2 collines, à 519 mètres, et le parc des Trois Collines, à 660 mètres, sont également facilement accessibles. Pour vos déplacements, la gare Survilliers - Fosses se trouve à 737 mètres, facilitant l'accès aux transports en commun.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1648 €
  • Charges de copropriété : 183 €
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : Individuel, gaz
  • Mode de distribution de l'eau : Chaudière

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : f488ee17-b0e5-4531-afdc-a37464 Date de réalisation du diagnostic : 09/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 2196 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Fosses
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95470
Coordonnées : 49.096422, 2.513297
Total : 280 500€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 262 900€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 16.66€/m²/mois
Fourchette : 13.98€ - 19.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1466€/mois
Loyer annuel estimé : 17596€/an
Fourchette totale : 1230€ - 1747€/mois
Fourchette annuelle : 14765€ - 20968€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 380,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :81,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 462,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 588,40€
Coût de l'assurance :24 543,75€
Taxe foncière : 1 648,00€/an
Soit par mois : 137,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 183,00€/mois
Soit par an : 2 196,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 466,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 782,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à gaz individuelle
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour garantir le bon fonctionnement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière × 5500€ = 5500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fosses (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 596 €/an
Calcul : 1 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 982 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 648 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 196 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 974 €
Revenus locatifs : +17 596 €
Charges déductibles : -56 974 €
Résultat foncier Année 1 : -39 379 €(Déficit de 39 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 074 €/an
Revenus locatifs : +17 596 €
Charges déductibles : -14 074 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17978.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 596 €56 983 €9 258 €-39 388 €21 400 €17 988 €17 988 €
217 947 €13 835 €9 010 €4 112 €--13 876 €
318 306 €13 579 €8 754 €4 727 €--9 149 €
418 673 €13 314 €8 489 €5 358 €--3 790 €
519 046 €13 041 €8 215 €6 005 €---
619 427 €12 757 €7 932 €6 670 €---
719 815 €12 465 €7 639 €7 351 €---
820 212 €12 162 €7 336 €8 050 €---
920 616 €11 849 €7 023 €8 767 €---
1021 028 €11 525 €6 700 €9 503 €---
1121 449 €11 191 €6 365 €10 258 €---
1221 878 €10 845 €6 019 €11 033 €---
1322 315 €10 487 €5 662 €11 828 €---
1422 762 €10 118 €5 292 €12 644 €---
1523 217 €9 735 €4 910 €13 482 €---
1623 681 €9 340 €4 514 €14 341 €---
1724 155 €8 931 €4 106 €15 224 €---
1824 638 €8 509 €3 683 €16 129 €---
1925 131 €8 072 €3 246 €17 059 €---
2025 633 €7 620 €2 795 €18 013 €---
2126 146 €7 153 €2 328 €18 993 €---
2226 669 €6 671 €1 845 €19 998 €---
2327 202 €6 171 €1 346 €21 031 €---
2427 746 €5 655 €829 €22 091 €---
2528 301 €5 122 €296 €23 180 €---
TOTAL563 591 €297 132 €133 588 €266 459 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 459 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 695 €-6 420 €+10 115 €
2+3 695 €0 €+3 695 €
3+3 695 €0 €+3 695 €
4+3 695 €0 €+3 695 €
5+3 695 €+665 €+3 030 €
6+3 695 €+2 001 €+1 694 €
7+3 695 €+2 205 €+1 490 €
8+3 695 €+2 415 €+1 280 €
9+3 695 €+2 630 €+1 065 €
10+3 695 €+2 851 €+844 €
11+3 695 €+3 077 €+618 €
12+3 695 €+3 310 €+385 €
13+3 695 €+3 548 €+147 €
14+3 695 €+3 793 €-98 €
15+3 695 €+4 044 €-349 €
16+3 695 €+4 302 €-607 €
17+3 695 €+4 567 €-872 €
18+3 695 €+4 839 €-1 144 €
19+3 695 €+5 118 €-1 423 €
20+3 695 €+5 404 €-1 709 €
21+3 695 €+5 698 €-2 003 €
22+3 695 €+6 000 €-2 305 €
23+3 695 €+6 309 €-2 614 €
24+3 695 €+6 627 €-2 932 €
25+3 695 €+6 954 €-3 259 €
Total+92 375 €+79 938 €+12 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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