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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface140.52m²
Coût Total190 920€
Loyer Annuel14 060€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 140.52 m²
Prix au m² : 989,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A découvrir dans votre agence Century21 Abita immobilier sur ANNONAY- Proche centre-ville - Appartement de 140m² dans une résidence sécurisée avec ascenseur. L'appartement aux volumes généreux s'agencent de grandes pièces accueillant un salon, un séjour, une grande cuisine indépendante, trois belles chambres, une salle d'eau, wc séparé. Chauffage au gaz de ville émis par radiateur. L'appartement se situe au 3e étage et bénéficie d'une belle vue dégagée et d'un ensoleillement tout au long de la journée. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1970.0 € et 2700.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-abita-annonay.com/mentions_legales/

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.238579, 4.672641
Total : 190 920€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 179 800€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140.52m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14060€/an
Fourchette totale : 881€ - 1558€/mois
Fourchette annuelle : 10573€ - 18696€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 999,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 144,24€
Coût de l'assurance :16 705,50€
Taxe foncière : 1 406,00€/an
Soit par mois : 117,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 171,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 chaudière pour 140 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour optimiser l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 140 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 2500€ = 2500€, Installation: 1000€ = 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 × 600€ = 8400€ (prix moyen pour fenêtres PVC avec pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 2500€ = 2500€, Installation: 1000€ = 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 4000€ = 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 1 × 6000€ = 6000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne-Rhône-Alpes (coefficient 0.9 appliqué pour Annonay). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 060 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 406 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 245 €
Revenus locatifs : +14 060 €
Charges déductibles : -49 245 €
Résultat foncier Année 1 : -35 185 €(Déficit de 35 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 445 €/an
Revenus locatifs : +14 060 €
Charges déductibles : -8 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13785.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 060 €49 251 €6 377 €-35 191 €21 400 €13 791 €13 791 €
214 341 €8 281 €6 207 €6 060 €--7 731 €
314 628 €8 106 €6 032 €6 522 €--1 209 €
414 921 €7 924 €5 850 €6 996 €---
515 219 €7 736 €5 662 €7 483 €---
615 523 €7 542 €5 468 €7 981 €---
715 834 €7 341 €5 267 €8 493 €---
816 151 €7 133 €5 059 €9 017 €---
916 474 €6 918 €4 844 €9 555 €---
1016 803 €6 696 €4 621 €10 107 €---
1117 139 €6 466 €4 391 €10 673 €---
1217 482 €6 228 €4 153 €11 254 €---
1317 831 €5 982 €3 907 €11 850 €---
1418 188 €5 727 €3 653 €12 461 €---
1518 552 €5 464 €3 390 €13 088 €---
1618 923 €5 191 €3 117 €13 732 €---
1719 301 €4 910 €2 836 €14 392 €---
1819 687 €4 618 €2 544 €15 069 €---
1920 081 €4 317 €2 243 €15 764 €---
2020 483 €4 005 €1 931 €16 477 €---
2120 892 €3 683 €1 609 €17 209 €---
2221 310 €3 349 €1 275 €17 961 €---
2321 736 €3 005 €930 €18 732 €---
2422 171 €2 648 €574 €19 523 €---
2522 615 €2 279 €205 €20 336 €---
TOTAL450 346 €184 800 €92 144 €265 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 953 €-6 420 €+9 373 €
2+2 953 €0 €+2 953 €
3+2 953 €0 €+2 953 €
4+2 953 €+1 736 €+1 217 €
5+2 953 €+2 245 €+708 €
6+2 953 €+2 394 €+559 €
7+2 953 €+2 548 €+405 €
8+2 953 €+2 705 €+248 €
9+2 953 €+2 867 €+86 €
10+2 953 €+3 032 €-79 €
11+2 953 €+3 202 €-249 €
12+2 953 €+3 376 €-423 €
13+2 953 €+3 555 €-602 €
14+2 953 €+3 738 €-785 €
15+2 953 €+3 926 €-973 €
16+2 953 €+4 119 €-1 166 €
17+2 953 €+4 317 €-1 364 €
18+2 953 €+4 521 €-1 568 €
19+2 953 €+4 729 €-1 776 €
20+2 953 €+4 943 €-1 990 €
21+2 953 €+5 163 €-2 210 €
22+2 953 €+5 388 €-2 435 €
23+2 953 €+5 620 €-2 667 €
24+2 953 €+5 857 €-2 904 €
25+2 953 €+6 101 €-3 148 €
Total+73 825 €+79 664 €+-5 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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