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Appartement à vendre

VilleAramon (30)
Surface55m²
Coût Total127 200€
Loyer Annuel9 404€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 80 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 454,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre

ARAMON: dans un ancien hôtel particulier, Appartement T2 de 55 M² (50 M² carrez) composé d'une pièce de vie, cuisine, 1 chambre, salle de bain, WC séparé. au dernier étage (3éme).

Chaudière électrique, simple vitrage.

Ville : Aramon
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30390
Coordonnées : 43.898405, 4.686871
Total : 127 200€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 120 800€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.25€/m²/mois
Fourchette : 11.45€ - 17.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9404€/an
Fourchette totale : 630€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7558€ - 11701€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 893,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 133 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-24 133€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-23 067€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 658,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 781,88€
Coût de l'assurance :9 540,00€
Taxe foncière : 940,40€/an
Soit par mois : 78,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(742 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aramon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 404 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 940 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 329 €
Revenus locatifs : +9 404 €
Charges déductibles : -46 329 €
Résultat foncier Année 1 : -36 925 €(Déficit de 36 925 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 525 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 529 €/an
Revenus locatifs : +9 404 €
Charges déductibles : -5 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15524.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 404 €46 333 €4 211 €-36 929 €21 400 €15 529 €15 529 €
29 592 €5 420 €4 098 €4 172 €--11 357 €
39 784 €5 304 €3 982 €4 480 €--6 877 €
49 980 €5 183 €3 861 €4 796 €--2 080 €
510 179 €5 059 €3 737 €5 120 €---
610 383 €4 930 €3 608 €5 452 €---
710 590 €4 797 €3 475 €5 793 €---
810 802 €4 660 €3 338 €6 143 €---
911 018 €4 517 €3 195 €6 501 €---
1011 239 €4 370 €3 048 €6 868 €---
1111 463 €4 218 €2 896 €7 245 €---
1211 693 €4 061 €2 739 €7 632 €---
1311 927 €3 898 €2 576 €8 028 €---
1412 165 €3 730 €2 408 €8 435 €---
1512 408 €3 556 €2 234 €8 852 €---
1612 657 €3 377 €2 055 €9 280 €---
1712 910 €3 191 €1 869 €9 719 €---
1813 168 €2 998 €1 676 €10 169 €---
1913 431 €2 800 €1 478 €10 632 €---
2013 700 €2 594 €1 272 €11 106 €---
2113 974 €2 382 €1 060 €11 592 €---
2214 253 €2 162 €840 €12 091 €---
2314 538 €1 935 €613 €12 604 €---
2414 829 €1 700 €378 €13 130 €---
2515 126 €1 457 €135 €13 669 €---
TOTAL301 213 €134 632 €60 782 €166 581 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 404 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 975 €-6 420 €+8 395 €
2+1 975 €0 €+1 975 €
3+1 975 €0 €+1 975 €
4+1 975 €0 €+1 975 €
5+1 975 €+912 €+1 063 €
6+1 975 €+1 636 €+339 €
7+1 975 €+1 738 €+237 €
8+1 975 €+1 843 €+132 €
9+1 975 €+1 950 €+25 €
10+1 975 €+2 060 €-85 €
11+1 975 €+2 174 €-199 €
12+1 975 €+2 290 €-315 €
13+1 975 €+2 408 €-433 €
14+1 975 €+2 530 €-555 €
15+1 975 €+2 656 €-681 €
16+1 975 €+2 784 €-809 €
17+1 975 €+2 916 €-941 €
18+1 975 €+3 051 €-1 076 €
19+1 975 €+3 189 €-1 214 €
20+1 975 €+3 332 €-1 357 €
21+1 975 €+3 478 €-1 503 €
22+1 975 €+3 627 €-1 652 €
23+1 975 €+3 781 €-1 806 €
24+1 975 €+3 939 €-1 964 €
25+1 975 €+4 101 €-2 126 €
Total+49 375 €+49 974 €+-599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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