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Achat appartement 5 pièces - Casablanca | Ref. 20260714MS

Bien expiré
VilleBilia, Foce, Giuncheto, Granace, Grossa, Sartène (2A)
Surface168m²
Coût Total379 423€
Loyer Annuel32 682€
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+460€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 289 373 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 722,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur de Racine, dans une rue calme à quelques pas des meilleures adresses du quartier, cet appartement de 165 m², incluant une place de parking et un box, séduit par la qualité de ses volumes, sa luminosité et son agencement particulièrement réussi. Situé dans une résidence de standing, au 1er étage surélevé (bénéficiant ainsi de la hauteur d'un étage supérieur), il profite d'une agréable orientation Sud-Est, offrant une belle lumière naturelle dès les premières heures de la journée. La réception dévoile un vaste espace de vie aux proportions généreuses, sublimé par une cheminée en pierre et prolongé par un balcon filant. Un lieu convivial, idéal pour recevoir comme pour profiter du quotidien en famille. La partie nuit, parfaitement dissociée des espaces de réception, comprend une suite parentale avec sa salle de bains, deux chambres confortables partageant une seconde salle de bains ainsi qu'une salle d'eau invités. La cuisine, indépendante, offre de beaux volumes et accueille un véritable espace repas, complété par une buanderie attenante. Fonctionnelle et élégamment aménagée, elle constitue une pièce de vie à part entière. L'ensemble bénéficie de nombreux rangements, d'une circulation fluide et d'un excellent état d'entretien. Les atouts du bien ? Adresse recherchée à Racine ? 165 m² (parking et box inclus) ? 1er étage surélevé ? Orientation Sud-Est ? Vaste réception avec cheminée ? Balcon filant ? Cuisine indépendante avec espace repas ? Suite parentale + 2 chambres ? Nombreux rangements ? Résidence de bon standing Prix : 3 050 000 DHS Visites exclusivement sur rendez-vous. Voir moins

Ville : Bilia, Foce, Giuncheto, Granace, Grossa, Sartène
Département : Corse-du-Sud
Région : Corse
Code postal : 20100
Total : 379 423€
Prix d'acquisition : 289 373€
Travaux : 66 900€
Valeur du bien : 356 273€
Frais de notaire : 23 150€
Coût estimé : 23 150€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 12.80€ - 20.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 2724€/mois
Loyer annuel estimé : 32682€/an
Fourchette totale : 2150€ - 3450€/mois
Fourchette annuelle : 25802€ - 41397€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 10.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 003,66 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :672 615 €
Prix d'achat :289 373 €
Décote à l'achat :-383 242€ (-57.0%)
Marge achat-revente :293 192€ (43.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :379 423€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 848,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :142,28€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 991,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 273,95€
Coût de l'assurance :42 685,09€
Taxe foncière : 3 268,22€/an
Soit par mois : 272,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 723,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 263,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :459,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 168 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 supposé - salles de bain en bon état mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 4/5 - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 900 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 682 €/an
Calcul : 2 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 379 423 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 707 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 047 €
Revenus locatifs : +32 682 €
Charges déductibles : -84 047 €
Résultat foncier Année 1 : -51 365 €(Déficit de 51 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 147 €/an
Revenus locatifs : +32 682 €
Charges déductibles : -17 147 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 535 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29964.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 289 373 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 092 €(65% de 289 373 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 840 €/an
Calcul : 188 092 € × 3,636% = 6 840 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 682 €84 059 €12 183 €-51 377 €21 400 €29 977 €29 977 €
233 336 €16 829 €11 853 €16 507 €--13 469 €
334 003 €16 488 €11 512 €17 515 €---
434 683 €16 136 €11 160 €18 547 €---
535 376 €15 772 €10 796 €19 604 €---
636 084 €15 396 €10 420 €20 688 €---
736 805 €15 008 €10 032 €21 798 €---
837 542 €14 607 €9 631 €22 935 €---
938 292 €14 193 €9 217 €24 100 €---
1039 058 €13 765 €8 789 €25 294 €---
1139 839 €13 323 €8 347 €26 517 €---
1240 636 €12 866 €7 890 €27 770 €---
1341 449 €12 394 €7 419 €29 055 €---
1442 278 €11 907 €6 932 €30 371 €---
1543 123 €11 404 €6 428 €31 720 €---
1643 986 €10 884 €5 908 €33 102 €---
1744 866 €10 347 €5 371 €34 519 €---
1845 763 €9 792 €4 817 €35 971 €---
1946 678 €9 219 €4 244 €37 459 €---
2047 612 €8 627 €3 652 €38 985 €---
2148 564 €8 016 €3 040 €40 548 €---
2249 535 €7 384 €2 408 €42 151 €---
2350 526 €6 732 €1 756 €43 794 €---
2451 537 €6 058 €1 082 €45 479 €---
2552 567 €5 361 €386 €47 206 €---
TOTAL1 046 821 €366 565 €175 274 €680 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 680 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 863 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 863 €-6 420 €+13 283 €
2+6 863 €0 €+6 863 €
3+6 863 €+1 214 €+5 649 €
4+6 863 €+5 564 €+1 299 €
5+6 863 €+5 881 €+982 €
6+6 863 €+6 206 €+657 €
7+6 863 €+6 539 €+324 €
8+6 863 €+6 880 €-17 €
9+6 863 €+7 230 €-367 €
10+6 863 €+7 588 €-725 €
11+6 863 €+7 955 €-1 092 €
12+6 863 €+8 331 €-1 468 €
13+6 863 €+8 716 €-1 853 €
14+6 863 €+9 111 €-2 248 €
15+6 863 €+9 516 €-2 653 €
16+6 863 €+9 931 €-3 068 €
17+6 863 €+10 356 €-3 493 €
18+6 863 €+10 791 €-3 928 €
19+6 863 €+11 238 €-4 375 €
20+6 863 €+11 695 €-4 832 €
21+6 863 €+12 164 €-5 301 €
22+6 863 €+12 645 €-5 782 €
23+6 863 €+13 138 €-6 275 €
24+6 863 €+13 644 €-6 781 €
25+6 863 €+14 162 €-7 299 €
Total+171 575 €+204 077 €+-32 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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