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Maison avec fort potentiel – Quartier Georges Pompidou à Brive

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface160m²
Coût Total257 824€
Loyer Annuel18 759€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 800 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 080 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

✨ Située dans le quartier Georges Pompidou à Brive, cette maison d’environ 85 m² habitables offre de nombreuses possibilités d’aménagement et d’évolution. Édifiée sur une agréable parcelle avec jardin, elle dispose de beaux volumes et d’un fort potentiel.

🏡 Description du bien La maison dispose actuellement de : 🛋️ Espaces de vie lumineux 🍽️ Cuisine indépendante 🛏️ Plusieurs pièces pouvant être réaménagées selon vos envies 🚗 Grand garage 🌳 Jardin agréable

👉 La maison est restée dans son état d’origine et permet d’imaginer un projet entièrement à votre image. 📐 Potentiel 🏠 Combles aménageables 📏 Possibilité d’augmenter considérablement la surface habitable ✨ Nombreuses possibilités d’aménagement intérieur

👍 Les + ✔ Quartier Georges Pompidou ✔ Beau potentiel d’évolution ✔ Grand garage ✔ Jardin exploitable ✔ Maison lumineuse ✔ Volumes intéressants

📞 Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez-nous.

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.153210, 1.547150
Total : 257 824€
Prix d'acquisition : 172 800€
Travaux : 71 200€
Valeur du bien : 244 000€
Frais de notaire : 13 824€
Coût estimé : 13 824€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1563€/mois
Loyer annuel estimé : 18759€/an
Fourchette totale : 1229€ - 1988€/mois
Fourchette annuelle : 14750€ - 23858€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 835,96 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 754 €
Prix d'achat :172 800 €
Décote à l'achat :-120 954€ (-41.2%)
Marge achat-revente :35 930€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 824€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 259,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :75,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 334,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 919,14€
Coût de l'assurance :22 559,60€
Taxe foncière : 1 875,92€/an
Soit par mois : 156,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 563,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 490,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (160 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: tuyauterie à évaluer
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon état des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 200 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 600€
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1050€ = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 80€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 500€
    Mise à jour plomberie générale: 1 mise à jour = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 759 €/an
Calcul : 1 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 824 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 902 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 300 €
Revenus locatifs : +18 759 €
Charges déductibles : -82 300 €
Résultat foncier Année 1 : -63 541 €(Déficit de 63 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 100 €/an
Revenus locatifs : +18 759 €
Charges déductibles : -11 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42140.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 320 €(65% de 172 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 084 €/an
Calcul : 112 320 € × 3,636% = 4 084 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 759 €82 308 €8 330 €-63 549 €21 400 €42 149 €42 149 €
219 134 €10 883 €8 105 €8 251 €--33 898 €
319 517 €10 651 €7 872 €8 866 €--25 031 €
419 907 €10 410 €7 632 €9 497 €--15 534 €
520 306 €10 162 €7 384 €10 143 €--5 391 €
620 712 €9 906 €7 127 €10 806 €---
721 126 €9 641 €6 862 €11 485 €---
821 548 €9 367 €6 589 €12 182 €---
921 979 €9 084 €6 306 €12 895 €---
1022 419 €8 792 €6 013 €13 627 €---
1122 867 €8 490 €5 712 €14 377 €---
1223 325 €8 178 €5 400 €15 147 €---
1323 791 €7 856 €5 077 €15 936 €---
1424 267 €7 523 €4 744 €16 744 €---
1524 752 €7 178 €4 400 €17 574 €---
1625 247 €6 823 €4 045 €18 424 €---
1725 752 €6 456 €3 677 €19 297 €---
1826 267 €6 076 €3 298 €20 191 €---
1926 793 €5 684 €2 906 €21 109 €---
2027 329 €5 279 €2 501 €22 050 €---
2127 875 €4 860 €2 082 €23 015 €---
2228 433 €4 428 €1 650 €24 005 €---
2329 001 €3 981 €1 203 €25 020 €---
2429 581 €3 520 €741 €26 062 €---
2530 173 €3 043 €264 €27 130 €---
TOTAL600 862 €260 577 €119 919 €340 285 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 939 €-6 420 €+10 359 €
2+3 939 €0 €+3 939 €
3+3 939 €0 €+3 939 €
4+3 939 €0 €+3 939 €
5+3 939 €0 €+3 939 €
6+3 939 €+1 625 €+2 314 €
7+3 939 €+3 446 €+493 €
8+3 939 €+3 654 €+285 €
9+3 939 €+3 869 €+70 €
10+3 939 €+4 088 €-149 €
11+3 939 €+4 313 €-374 €
12+3 939 €+4 544 €-605 €
13+3 939 €+4 781 €-842 €
14+3 939 €+5 023 €-1 084 €
15+3 939 €+5 272 €-1 333 €
16+3 939 €+5 527 €-1 588 €
17+3 939 €+5 789 €-1 850 €
18+3 939 €+6 057 €-2 118 €
19+3 939 €+6 333 €-2 394 €
20+3 939 €+6 615 €-2 676 €
21+3 939 €+6 904 €-2 965 €
22+3 939 €+7 201 €-3 262 €
23+3 939 €+7 506 €-3 567 €
24+3 939 €+7 819 €-3 880 €
25+3 939 €+8 139 €-4 200 €
Total+98 475 €+102 086 €+-3 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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