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Appartement 2 pièces 27 m²

Bien expiré
VilleEaux-Bonnes (64)
Surface27m²
Coût Total56 920€
Loyer Annuel3 590€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 19 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 703,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 27 m² - Appartement Gourette

Résidence EURONEIGE, station de ski GOURETTE.

Au niveau de l'entrée principale de la résidence (niveau 4) avec dépose minute extérieur et grand hall d'entrée ou se trouve la loge de la concierge de l'immeuble.

Un local à usage d'habitation pouvant être affecté a usage de réserve, bureau, cuisine ou autre.

Plus d'informations et demande de visite sur demande, Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : PG-GOU-70612 Date de réalisation du diagnostic : 29/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 239 Charges prévisionnelles annuelles : 646 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 610 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Eaux-Bonnes
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64440
Coordonnées : 42.950035, -0.377670
Total : 56 920€
Prix d'acquisition : 19 000€
Travaux : 36 400€
Valeur du bien : 55 400€
Frais de notaire : 1 520€
Coût estimé : 1 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 299€/mois
Loyer annuel estimé : 3590€/an
Fourchette totale : 240€ - 373€/mois
Fourchette annuelle : 2876€ - 4482€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 238,87 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :33 449 €
Prix d'achat :19 000 €
Décote à l'achat :-14 449€ (-43.2%)
Marge achat-revente :-23 471€ (-70.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :284,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :16,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 301,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 566,48€
Coût de l'assurance :4 980,50€
Taxe foncière : 358,99€/an
Soit par mois : 29,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 53,83€/mois
Soit par an : 646,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 299,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 385,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage ancien
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette dans l'entrée/couloir
Quantité: entrée/couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400 €(1 348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Moquette: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:400€
    Moquette: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eaux-Bonnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 590 €/an
Calcul : 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 199 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 359 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 646 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 571 €
Revenus locatifs : +3 590 €
Charges déductibles : -39 571 €
Résultat foncier Année 1 : -35 982 €(Déficit de 35 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 171 €/an
Revenus locatifs : +3 590 €
Charges déductibles : -3 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14581.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 19 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 12 350 €(65% de 19 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 449 €/an
Calcul : 12 350 € × 3,636% = 449 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 590 €39 573 €1 969 €-35 983 €21 400 €14 583 €14 583 €
23 662 €3 122 €1 917 €540 €--14 043 €
33 735 €3 068 €1 864 €667 €--13 377 €
43 810 €3 013 €1 809 €797 €--12 580 €
53 886 €2 956 €1 751 €930 €--11 650 €
63 964 €2 896 €1 692 €1 067 €--10 583 €
74 043 €2 835 €1 631 €1 208 €--9 375 €
84 124 €2 771 €1 567 €1 352 €--8 023 €
94 206 €2 705 €1 501 €1 501 €--6 522 €
104 290 €2 637 €1 433 €1 653 €--4 869 €
114 376 €2 567 €1 362 €1 810 €--3 059 €
124 464 €2 493 €1 289 €1 970 €---
134 553 €2 418 €1 213 €2 135 €---
144 644 €2 339 €1 135 €2 305 €---
154 737 €2 258 €1 054 €2 479 €---
164 832 €2 174 €970 €2 658 €---
174 928 €2 087 €882 €2 842 €---
185 027 €1 996 €792 €3 030 €---
195 127 €1 903 €699 €3 224 €---
205 230 €1 806 €602 €3 424 €---
215 334 €1 706 €502 €3 628 €---
225 441 €1 602 €398 €3 839 €---
235 550 €1 495 €290 €4 055 €---
245 661 €1 383 €179 €4 277 €---
255 774 €1 268 €64 €4 506 €---
TOTAL114 985 €95 072 €28 566 €19 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 19 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+754 €-6 420 €+7 174 €
2+754 €0 €+754 €
3+754 €0 €+754 €
4+754 €0 €+754 €
5+754 €0 €+754 €
6+754 €0 €+754 €
7+754 €0 €+754 €
8+754 €0 €+754 €
9+754 €0 €+754 €
10+754 €0 €+754 €
11+754 €0 €+754 €
12+754 €+591 €+163 €
13+754 €+641 €+113 €
14+754 €+691 €+63 €
15+754 €+744 €+10 €
16+754 €+797 €-43 €
17+754 €+852 €-98 €
18+754 €+909 €-155 €
19+754 €+967 €-213 €
20+754 €+1 027 €-273 €
21+754 €+1 089 €-335 €
22+754 €+1 152 €-398 €
23+754 €+1 217 €-463 €
24+754 €+1 283 €-529 €
25+754 €+1 352 €-598 €
Total+18 850 €+6 892 €+11 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 150 jours
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