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Maison de village à Colombages.

VilleLézat-sur-Lèze (09)
Surface104
Coût Total162 000
Loyer Annuel11 311
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+10
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 913,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 7 pièces, 4 chambres, Terrasse, Orientation sud, 33 m² de terrain, Cheminée, Orientation nord, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking

Située au cœur du village, cette maison médiévale allie le charme des colombages et un emplacement très pratique. Elle offre des possibilités multiples.

Au rez-de-chaussée, deux pièces pouvent servir de cuisine et salle à manger, ou accueillir une activité professionnelle, libérale par exemple, l'emplacement est excellent. C'était d'ailleurs autrefois une échoppe. A l'étage, on a trois pièces lumineuses et un cabinet de toilette, à aménager selon vos besoins. Le grenier aménageable offre un superbe potentiel pour créer un espace supplémentaire: belle chambre parentale, ou grande chambre pour les enfants par exemple. Une charmante cour intérieure offrira un petit cocon de détente, idéal pour profiter des beaux jours. A l'arrière, l'annexe offre un grand garage de 40 m2, et permet de sortir directement sur la place de la mairie. Elle est accessible aussi depuis l'étage par une élégante galerie, offrant des possibilités d’aménagement supplémentaires: un deuxième appartement, deux autres chambres, à votre convenance. Et la galerie donne une charme supplémentaire à la cour.

Atout majeur : Possibilité d'exercer une activité professionnelle au rez-de-chaussée, possibilité de transformer la maison en deux logements, idéale pour une grande famille.Et si votre budget est serré, vous pouvez rénover en deux temps, d'abord la partie principale, ensuite l'annexe. À deux pas des commerces, des écoles et des services, cette maison bénéficie d’un emplacement pratique et attractif. Si vous recherchez une maison ancienne avec du caractère, que vous êtes sensible à l'architecture médiévale, si vous aimez rénover, cette maison peut devenir un cadre de vie charmant et unique. Le bien n'est pas soumis au DPE car il n'y a pas de système de chauffage. N’attendez plus pour venir la découvrir ! - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Lézat-sur-Lèze
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09210
Coordonnées : 43.274417, 1.344704
Total : 162 000
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 59 400
Valeur du bien : 154 400
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 9.06€/m²/mois
Fourchette : 6.80€ - 12.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11311€/an
Fourchette totale : 708€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 8491€ - 15068€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 736,5 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 596
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-85 596 (-47.4%)
Marge achat-revente :18 596€ (10.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 838,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 410,88
Coût de l'assurance :12 150,00
Taxe foncière : 1 131,15€/an
Soit par mois : 94,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 942,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 400(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 200
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture des murs: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lézat-sur-Lèze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 311 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 000 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 131 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 375
Revenus locatifs : +11 311
Charges déductibles : -66 375
Résultat foncier Année 1 : -55 063(Déficit de 55 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 663
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 975 €/an
Revenus locatifs : +11 311
Charges déductibles : -6 975
Résultat foncier Années 2+ : 4 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33663.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 31166 3805 363-55 06821 400 €33 668 €33 668 €
211 5386 8365 2194 701--28 967 €
311 7686 6885 0715 080--23 887 €
412 0046 5354 9185 469--18 418 €
512 2446 3774 7595 867--12 551 €
612 4896 2134 5956 276--6 275 €
712 7396 0434 4266 695---
812 9935 8684 2517 125---
913 2535 6874 0707 566---
1013 5185 4993 8828 019---
1113 7895 3063 6898 483---
1214 0645 1053 4888 959---
1314 3464 8983 2819 447---
1414 6334 6843 0679 948---
1514 9254 4632 84610 462---
1615 2244 2342 61710 990---
1715 5283 9972 38011 531---
1815 8393 7522 13512 087---
1916 1563 4991 88212 657---
2016 4793 2371 62013 241---
2116 8082 9671 34913 842---
2217 1442 6871 07014 458---
2317 4872 39778015 090---
2417 8372 09848115 739---
2518 1941 78917216 405---
TOTAL362 310177 24077 411185 07021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 070
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 311 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 375-6 420+8 795
2+2 3750+2 375
3+2 3750+2 375
4+2 3750+2 375
5+2 3750+2 375
6+2 3750+2 375
7+2 375+126+2 249
8+2 375+2 138+237
9+2 375+2 270+105
10+2 375+2 406-31
11+2 375+2 545-170
12+2 375+2 688-313
13+2 375+2 834-459
14+2 375+2 985-610
15+2 375+3 139-764
16+2 375+3 297-922
17+2 375+3 459-1 084
18+2 375+3 626-1 251
19+2 375+3 797-1 422
20+2 375+3 972-1 597
21+2 375+4 152-1 777
22+2 375+4 337-1 962
23+2 375+4 527-2 152
24+2 375+4 722-2 347
25+2 375+4 922-2 547
Total+59 375+55 521+3 854
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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