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Vends appartement orvault plaisance

VilleOrvault (44)
Surface98m²
Coût Total246 060€
Loyer Annuel14 325€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 831,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcony, Cellar

Je vends mon appartement T5/T4+ CAVE+ parking libre / quartier Plaisance / tram 3 - DPE D.

Moussa Koulibaly et l’agence FLAT® vous présentent cet appartement T6 100m² proche Tram 3 + cave et parking situés au 1 All. De l’Aven à Orvault - Tram Plaisance (L3).…

Ville : Orvault
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44700
Total : 246 060€
Prix d'acquisition : 179 500€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 231 700€
Frais de notaire : 14 360€
Coût estimé : 14 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 12.18€/m²/mois
Fourchette : 10.35€ - 14.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1194€/mois
Loyer annuel estimé : 14325€/an
Fourchette totale : 1014€ - 1405€/mois
Fourchette annuelle : 12173€ - 16857€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 441,86 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 302 €
Prix d'achat :179 500 €
Décote à l'achat :-157 802€ (-46.8%)
Marge achat-revente :91 242€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 235,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :98,42€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 334,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 679,06€
Coût de l'assurance :29 527,20€
Taxe foncière : 1 432,49€/an
Soit par mois : 119,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 193,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 800€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 1200€ = 4800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orvault (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 194 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 325 €/an
Calcul : 1 194 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 181 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 391 €
Revenus locatifs : +14 325 €
Charges déductibles : -63 391 €
Résultat foncier Année 1 : -49 066 €(Déficit de 49 066 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 191 €/an
Revenus locatifs : +14 325 €
Charges déductibles : -11 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 134 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27666.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 675 €(65% de 179 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 243 €/an
Calcul : 116 675 € × 3,636% = 4 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 325 €63 399 €8 586 €-49 074 €21 400 €27 674 €27 674 €
214 611 €10 975 €8 362 €3 636 €--24 038 €
314 904 €10 743 €8 129 €4 161 €--19 877 €
415 202 €10 503 €7 889 €4 699 €--15 178 €
515 506 €10 254 €7 640 €5 252 €--9 926 €
615 816 €9 996 €7 382 €5 820 €--4 106 €
716 132 €9 729 €7 115 €6 404 €---
816 455 €9 452 €6 838 €7 003 €---
916 784 €9 165 €6 551 €7 619 €---
1017 120 €8 868 €6 254 €8 252 €---
1117 462 €8 560 €5 947 €8 902 €---
1217 811 €8 242 €5 628 €9 570 €---
1318 167 €7 912 €5 298 €10 256 €---
1418 531 €7 570 €4 956 €10 961 €---
1518 901 €7 215 €4 602 €11 686 €---
1619 279 €6 849 €4 235 €12 431 €---
1719 665 €6 468 €3 855 €13 197 €---
1820 058 €6 075 €3 461 €13 984 €---
1920 460 €5 667 €3 053 €14 793 €---
2020 869 €5 244 €2 631 €15 624 €---
2121 286 €4 807 €2 193 €16 479 €---
2221 712 €4 353 €1 740 €17 359 €---
2322 146 €3 884 €1 270 €18 262 €---
2422 589 €3 397 €784 €19 192 €---
2523 041 €2 893 €280 €20 147 €---
TOTAL458 832 €242 219 €124 679 €216 614 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 008 €-6 420 €+9 428 €
2+3 008 €0 €+3 008 €
3+3 008 €0 €+3 008 €
4+3 008 €0 €+3 008 €
5+3 008 €0 €+3 008 €
6+3 008 €0 €+3 008 €
7+3 008 €+689 €+2 319 €
8+3 008 €+2 101 €+907 €
9+3 008 €+2 286 €+722 €
10+3 008 €+2 475 €+533 €
11+3 008 €+2 670 €+338 €
12+3 008 €+2 871 €+137 €
13+3 008 €+3 077 €-69 €
14+3 008 €+3 288 €-280 €
15+3 008 €+3 506 €-498 €
16+3 008 €+3 729 €-721 €
17+3 008 €+3 959 €-951 €
18+3 008 €+4 195 €-1 187 €
19+3 008 €+4 438 €-1 430 €
20+3 008 €+4 687 €-1 679 €
21+3 008 €+4 944 €-1 936 €
22+3 008 €+5 208 €-2 200 €
23+3 008 €+5 479 €-2 471 €
24+3 008 €+5 758 €-2 750 €
25+3 008 €+6 044 €-3 036 €
Total+75 200 €+64 984 €+10 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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