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Maison 3 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleVivoin (72)
Surface57m²
Coût Total59 224€
Loyer Annuel4 649€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 800 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 750,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 57 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial ACP NOTAIRES BMS, SELAS vous proposent : Maison / villa à vendre - VIVOIN (72170)

Logement fonctionnel idéal pour de investissement locatif de 57m² au cœur de VIVOIN, comprenant une pièce de vie avec en enfilade une cuisine avec cheminée, une salle d'eau avec WC, et accès à une petite cour. A l’étage une pièce desservant une chambre avec cheminée insert et un autre espace avec ballon d'eau chaude, donnant accès au grenier au dessus. le tout sur 46m²

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude ACP NOTAIRES BMS, SELAS - Notaires à Beaumont-sur-Sarthe - N° SIRET : 53897169800047

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Surface : 57 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/03/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Vivoin
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72170
Coordonnées : 48.233147, 0.155100
Total : 59 224€
Prix d'acquisition : 42 800€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 55 800€
Frais de notaire : 3 424€
Coût estimé : 3 424€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 387€/mois
Loyer annuel estimé : 4649€/an
Fourchette totale : 303€ - 496€/mois
Fourchette annuelle : 3634€ - 5949€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 442,31 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 212 €
Prix d'achat :42 800 €
Décote à l'achat :-39 412€ (-47.9%)
Marge achat-revente :22 988€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 224€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :293,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :17,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 310,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 772,76€
Coût de l'assurance :5 182,10€
Taxe foncière : 464,95€/an
Soit par mois : 38,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 387,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 349,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (57 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 649 €/an
Calcul : 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 224 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 207 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 465 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 660 €
Revenus locatifs : +4 649 €
Charges déductibles : -15 660 €
Résultat foncier Année 1 : -11 011 €(Déficit de 11 011 €)
Imputable sur revenu global : 11 011 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 660 €/an
Revenus locatifs : +4 649 €
Charges déductibles : -2 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 989 €/an
Prix d'achat du bien : 42 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 820 €(65% de 42 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 012 €/an
Calcul : 27 820 € × 3,636% = 1 012 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 649 €15 662 €1 990 €-11 013 €11 013 €--
24 742 €2 609 €1 937 €2 133 €---
34 837 €2 555 €1 882 €2 283 €---
44 934 €2 498 €1 826 €2 436 €---
55 033 €2 440 €1 767 €2 593 €---
65 133 €2 379 €1 707 €2 754 €---
75 236 €2 316 €1 644 €2 920 €---
85 341 €2 252 €1 579 €3 089 €---
95 448 €2 185 €1 512 €3 263 €---
105 557 €2 115 €1 443 €3 441 €---
115 668 €2 044 €1 371 €3 624 €---
125 781 €1 969 €1 297 €3 812 €---
135 897 €1 893 €1 220 €4 004 €---
146 015 €1 813 €1 141 €4 201 €---
156 135 €1 731 €1 059 €4 404 €---
166 258 €1 646 €974 €4 611 €---
176 383 €1 558 €886 €4 825 €---
186 510 €1 467 €795 €5 043 €---
196 641 €1 373 €701 €5 267 €---
206 773 €1 276 €604 €5 498 €---
216 909 €1 175 €503 €5 734 €---
227 047 €1 071 €399 €5 976 €---
237 188 €963 €291 €6 225 €---
247 332 €852 €179 €6 480 €---
257 478 €736 €64 €6 742 €---
TOTAL148 924 €58 579 €28 773 €90 345 €11 013 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 304 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+976 €-3 304 €+4 280 €
2+976 €+640 €+336 €
3+976 €+685 €+291 €
4+976 €+731 €+245 €
5+976 €+778 €+198 €
6+976 €+826 €+150 €
7+976 €+876 €+100 €
8+976 €+927 €+49 €
9+976 €+979 €-3 €
10+976 €+1 032 €-56 €
11+976 €+1 087 €-111 €
12+976 €+1 143 €-167 €
13+976 €+1 201 €-225 €
14+976 €+1 260 €-284 €
15+976 €+1 321 €-345 €
16+976 €+1 383 €-407 €
17+976 €+1 447 €-471 €
18+976 €+1 513 €-537 €
19+976 €+1 580 €-604 €
20+976 €+1 649 €-673 €
21+976 €+1 720 €-744 €
22+976 €+1 793 €-817 €
23+976 €+1 867 €-891 €
24+976 €+1 944 €-968 €
25+976 €+2 023 €-1 047 €
Total+24 400 €+27 104 €+-2 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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