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🏡 Appartement 80 m² rénové - DEOLS

VilleDéols (36)
Surface80m²
Coût Total90 800€
Loyer Annuel7 656€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 Appartement 80 m² rénové – Dernier étage – Garage – 60 000 €

À vendre à Déols, appartement de 80 m², situé au 4ᵉ et dernier étage.

L’appartement dispose de 5 pièces dont 2 chambres et a bénéficié de plusieurs travaux de rénovation récents :

✨ Cuisine entièrement refaite à neuf ✨ Salle de bain entièrement refaite à neuf ✨ Peintures refaites

Appartement propre et prêt à être habité, sans gros travaux à prévoir.

🔑 Caractéristiques : • 80 m² habitables • 5 pièces dont 2 chambres • 4ᵉ et dernier étage • Cuisine neuve • Salle de bain neuve • Peintures refaites • Garage privatif • Cave commune • Charges de copropriété : environ 100 €/mois • DPE réalisé le 20/09/2026

💰 Prix de vente : 60 000 €

Idéal pour un premier achat, une résidence principale ou un investissement locatif.

📍 Déols (36)

📸 Si vous souhaitez voir davantage de photos, envoyez-moi un message privé (MP).

Agences s’abstenir.

Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Déols
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36130
Coordonnées : 46.827740, 1.709240
Total : 90 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 26 000€
Valeur du bien : 86 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7656€/an
Fourchette totale : 495€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 5939€ - 9869€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 104,65 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 372 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-28 372€ (-32.1%)
Marge achat-revente :-2 428€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :36,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 480,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 521,24€
Coût de l'assurance :10 896,00€
Taxe foncière : 765,59€/an
Soit par mois : 63,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 637,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 000 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Déols (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 656 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 800 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 350 €
Revenus locatifs : +7 656 €
Charges déductibles : -31 350 €
Résultat foncier Année 1 : -23 694 €(Déficit de 23 694 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 294 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 350 €/an
Revenus locatifs : +7 656 €
Charges déductibles : -5 350 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 306 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2294.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 656 €31 353 €2 952 €-23 697 €21 400 €2 297 €2 297 €
27 809 €5 274 €2 872 €2 535 €---
37 965 €5 191 €2 790 €2 774 €---
48 124 €5 106 €2 705 €3 018 €---
58 287 €5 019 €2 617 €3 268 €---
68 453 €4 928 €2 526 €3 525 €---
78 622 €4 834 €2 433 €3 788 €---
88 794 €4 737 €2 336 €4 057 €---
98 970 €4 637 €2 236 €4 333 €---
109 149 €4 534 €2 132 €4 616 €---
119 332 €4 427 €2 025 €4 906 €---
129 519 €4 316 €1 915 €5 203 €---
139 710 €4 202 €1 801 €5 507 €---
149 904 €4 084 €1 683 €5 819 €---
1510 102 €3 962 €1 561 €6 139 €---
1610 304 €3 836 €1 435 €6 467 €---
1710 510 €3 706 €1 305 €6 804 €---
1810 720 €3 572 €1 170 €7 148 €---
1910 934 €3 433 €1 031 €7 502 €---
2011 153 €3 289 €887 €7 864 €---
2111 376 €3 140 €739 €8 236 €---
2211 604 €2 987 €586 €8 617 €---
2311 836 €2 828 €427 €9 007 €---
2412 073 €2 665 €263 €9 408 €---
2512 314 €2 495 €94 €9 819 €---
TOTAL245 220 €128 557 €42 521 €116 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 608 €-6 420 €+8 028 €
2+1 608 €+71 €+1 537 €
3+1 608 €+832 €+776 €
4+1 608 €+905 €+703 €
5+1 608 €+981 €+627 €
6+1 608 €+1 057 €+551 €
7+1 608 €+1 136 €+472 €
8+1 608 €+1 217 €+391 €
9+1 608 €+1 300 €+308 €
10+1 608 €+1 385 €+223 €
11+1 608 €+1 472 €+136 €
12+1 608 €+1 561 €+47 €
13+1 608 €+1 652 €-44 €
14+1 608 €+1 746 €-138 €
15+1 608 €+1 842 €-234 €
16+1 608 €+1 940 €-332 €
17+1 608 €+2 041 €-433 €
18+1 608 €+2 145 €-537 €
19+1 608 €+2 251 €-643 €
20+1 608 €+2 359 €-751 €
21+1 608 €+2 471 €-863 €
22+1 608 €+2 585 €-977 €
23+1 608 €+2 702 €-1 094 €
24+1 608 €+2 822 €-1 214 €
25+1 608 €+2 946 €-1 338 €
Total+40 200 €+34 999 €+5 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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