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Appartement 5 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleWintzenheim (68)
Surface120m²
Coût Total1 177 860€
Loyer Annuel16 572€
Rentabilité1.41%
Cashflow/mois-5 000€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 416,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement - 120m ²

Découvrez sans plus tarder ce splendide 5 pièces situé dans le village de Wintzenheim, offrant une généreuse surface habitable de 120 m². Avec 3 chambres spacieuses, 2 salles de bain, et 2 WC, cet appartement offre un agencement idéal pour une vie confortable en famille. Doté d'une entrée privative, il garantit également une intimité préservée. Entièrement rénové, il ne reste que quelques travaux à finaliser, pris en charge par le propriétaire. Ne laissez pas passer cette opportunité, contactez-moi dès maintenant au O6 78 84 49 44 pour planifier votre visite ! Référence annonce : 944_Marc_A Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Wintzenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68920
Coordonnées : 48.075425, 7.283460
Total : 1 177 860€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 994 260€
Valeur du bien : 1 164 260€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 11.51€/m²/mois
Fourchette : 9.19€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1381€/mois
Loyer annuel estimé : 16572€/an
Fourchette totale : 1103€ - 1729€/mois
Fourchette annuelle : 13234€ - 20753€/an
Rentabilité brute :1.41%
Fourchette de rentabilité :1.12% - 1.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 177 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 909,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :333,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 6 243,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :594 925,92€
Coût de l'assurance :100 118,10€
Taxe foncière : 1 657,24€/an
Soit par mois : 138,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 381,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 381,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5 000,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé à 12 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - mise à jour nécessaire pour conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :994 260 €(8 286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:961 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 120 m² × 8000€/système = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:15 840€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1100€/fenêtre = 13200€, Main d'œuvre: 2640€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€/chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 6000€/salle = 12000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 2160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Wintzenheim), coefficient 1.0 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 381 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 572 €/an
Calcul : 1 381 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 40 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 177 860 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 005 €/an
Calcul : 334 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 994 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 040 864 €
Revenus locatifs : +16 572 €
Charges déductibles : -1 040 864 €
Résultat foncier Année 1 : -1 024 292 €(Déficit de 1 024 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 002 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 46 604 €/an
Revenus locatifs : +16 572 €
Charges déductibles : -46 604 €
Résultat foncier Années 2+ : -30 032 €/an(Déficit de 30 032 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 978521.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 572 €1 040 903 €40 981 €-1 024 330 €21 400 €1 002 930 €1 002 930 €
216 904 €45 572 €39 910 €-28 668 €5 662 €23 006 €1 025 937 €
317 242 €44 463 €38 801 €-27 221 €5 662 €21 559 €1 047 496 €
417 587 €43 314 €37 652 €-25 728 €5 662 €20 066 €1 067 561 €
517 939 €42 125 €36 463 €-24 186 €5 662 €18 524 €1 086 086 €
618 297 €40 892 €35 230 €-22 595 €5 662 €16 933 €1 103 018 €
718 663 €39 616 €33 954 €-20 953 €5 662 €15 291 €1 118 309 €
819 037 €38 294 €32 632 €-19 257 €5 662 €13 595 €1 131 904 €
919 417 €36 924 €31 262 €-17 507 €5 662 €11 845 €1 143 749 €
1019 806 €35 506 €29 844 €-15 700 €5 662 €10 038 €1 153 788 €
1120 202 €34 037 €28 375 €-13 835 €5 662 €8 173 €1 161 961 €
1220 606 €32 515 €26 853 €-11 909 €5 662 €6 247 €165 278 €
1321 018 €30 939 €25 277 €-9 921 €5 662 €4 259 €146 531 €
1421 438 €29 306 €23 645 €-7 868 €5 662 €2 206 €127 178 €
1521 867 €27 616 €21 954 €-5 749 €5 662 €87 €107 199 €
1622 304 €25 864 €20 202 €-3 560 €3 560 €-88 675 €
1722 750 €24 050 €18 388 €-1 300 €1 300 €-71 742 €
1823 205 €22 171 €16 509 €1 034 €--55 417 €
1923 670 €20 225 €14 563 €3 444 €--39 412 €
2024 143 €18 209 €12 547 €5 934 €--25 077 €
2124 626 €16 121 €10 459 €8 504 €--12 468 €
2225 118 €13 959 €8 297 €11 159 €--1 309 €
2325 621 €11 719 €6 057 €13 902 €---
2426 133 €9 399 €3 737 €16 734 €---
2526 656 €6 996 €1 334 €19 660 €---
TOTAL530 820 €1 730 735 €594 926 €-1 199 915 €105 527 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 31 658 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 199 915 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 480 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 480 €-6 420 €+9 900 €
2+3 480 €-1 699 €+5 179 €
3+3 480 €-1 699 €+5 179 €
4+3 480 €-1 699 €+5 179 €
5+3 480 €-1 699 €+5 179 €
6+3 480 €-1 699 €+5 179 €
7+3 480 €-1 699 €+5 179 €
8+3 480 €-1 699 €+5 179 €
9+3 480 €-1 699 €+5 179 €
10+3 480 €-1 699 €+5 179 €
11+3 480 €-1 699 €+5 179 €
12+3 480 €-1 699 €+5 179 €
13+3 480 €-1 699 €+5 179 €
14+3 480 €-1 699 €+5 179 €
15+3 480 €-1 699 €+5 179 €
16+3 480 €-1 068 €+4 548 €
17+3 480 €-390 €+3 870 €
18+3 480 €0 €+3 480 €
19+3 480 €0 €+3 480 €
20+3 480 €0 €+3 480 €
21+3 480 €0 €+3 480 €
22+3 480 €0 €+3 480 €
23+3 480 €+3 778 €-298 €
24+3 480 €+5 020 €-1 540 €
25+3 480 €+5 898 €-2 418 €
Total+87 000 €-16 962 €+103 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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