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Maison de ville 5 pièces 89 m²

VilleSaint-Florentin (36)
Surface89m²
Coût Total99 888€
Loyer Annuel6 983€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 600 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 546,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 89 m²

REFERENCE ANNONCE : JA/831 - L'étude notariale LACAILLE / BOXBERGER vous propose :

Saint Florentin.

Maison de ville à rénover comprenant

Au RDC :Cuisine, séjour salle d'eau WC et 2 chambres.

2 chambres à l'étage.

Beau potentiel locatif.

Contact Audegond Julien.

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 89 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/07/2026

Consommation énergie primaire : 492.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 664 € et 4 958 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Florentin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36150
Coordonnées : 47.077430, 1.799042
Total : 99 888€
Prix d'acquisition : 48 600€
Travaux : 47 400€
Valeur du bien : 96 000€
Frais de notaire : 3 888€
Coût estimé : 3 888€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6983€/an
Fourchette totale : 462€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 5545€ - 8795€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 023,26 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 070 €
Prix d'achat :48 600 €
Décote à l'achat :-42 470€ (-46.6%)
Marge achat-revente :-8 818€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 888€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,97€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 517,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 730,98€
Coût de l'assurance :7 491,60€
Taxe foncière : 698,32€/an
Soit par mois : 58,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 581,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 30 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 400 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 000€
    Isolation toiture/combles: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant tous les travaux, plomberie, électricité, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant tous les travaux, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florentin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 983 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 888 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 701 €
Revenus locatifs : +6 983 €
Charges déductibles : -51 701 €
Résultat foncier Année 1 : -44 718 €(Déficit de 44 718 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 318 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 301 €/an
Revenus locatifs : +6 983 €
Charges déductibles : -4 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23318.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 590 €(65% de 48 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 149 €/an
Calcul : 31 590 € × 3,636% = 1 149 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 983 €51 705 €3 307 €-44 721 €21 400 €23 321 €23 321 €
27 123 €4 216 €3 218 €2 907 €--20 415 €
37 265 €4 125 €3 127 €3 140 €--17 274 €
47 411 €4 030 €3 032 €3 380 €--13 894 €
57 559 €3 933 €2 935 €3 626 €--10 268 €
67 710 €3 832 €2 834 €3 878 €--6 389 €
77 864 €3 727 €2 729 €4 137 €--2 252 €
88 021 €3 619 €2 621 €4 402 €---
98 182 €3 507 €2 509 €4 675 €---
108 346 €3 392 €2 394 €4 954 €---
118 512 €3 272 €2 274 €5 240 €---
128 683 €3 149 €2 151 €5 534 €---
138 856 €3 021 €2 023 €5 835 €---
149 033 €2 889 €1 891 €6 144 €---
159 214 €2 753 €1 755 €6 462 €---
169 398 €2 611 €1 613 €6 787 €---
179 586 €2 465 €1 467 €7 121 €---
189 778 €2 314 €1 316 €7 464 €---
199 974 €2 158 €1 160 €7 815 €---
2010 173 €1 997 €999 €8 176 €---
2110 377 €1 830 €832 €8 547 €---
2210 584 €1 657 €660 €8 927 €---
2310 796 €1 479 €481 €9 317 €---
2411 012 €1 295 €297 €9 717 €---
2511 232 €1 104 €106 €10 128 €---
TOTAL223 673 €120 080 €47 731 €103 592 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 592 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 466 €-6 420 €+7 886 €
2+1 466 €0 €+1 466 €
3+1 466 €0 €+1 466 €
4+1 466 €0 €+1 466 €
5+1 466 €0 €+1 466 €
6+1 466 €0 €+1 466 €
7+1 466 €0 €+1 466 €
8+1 466 €+645 €+821 €
9+1 466 €+1 402 €+64 €
10+1 466 €+1 486 €-20 €
11+1 466 €+1 572 €-106 €
12+1 466 €+1 660 €-194 €
13+1 466 €+1 751 €-285 €
14+1 466 €+1 843 €-377 €
15+1 466 €+1 938 €-472 €
16+1 466 €+2 036 €-570 €
17+1 466 €+2 136 €-670 €
18+1 466 €+2 239 €-773 €
19+1 466 €+2 345 €-879 €
20+1 466 €+2 453 €-987 €
21+1 466 €+2 564 €-1 098 €
22+1 466 €+2 678 €-1 212 €
23+1 466 €+2 795 €-1 329 €
24+1 466 €+2 915 €-1 449 €
25+1 466 €+3 038 €-1 572 €
Total+36 650 €+31 078 €+5 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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