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Maison à vendre

VilleGenevrières (52)
Surface371m²
Coût Total306 420€
Loyer Annuel31 918€
Rentabilité10.42%
Cashflow/mois+808€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 371 m²
Prix au m² : 458,22 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 15
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 6 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A moins de 10 min en voiture de Fayl-Billot et à 25 km de Langres, au centre d'un petit village : ensemble immobilier de près de 370 m² sur deux niveaux + des combles aménageables au 2ème étage, plusieurs ateliers et granges, le tout sur une parcelle cadastrale de plus de 1500 m². 15 pièces - 6 chambres. Chauffage bois. DPE F/C. Audit énergétique et visite virtuelle consultables sur demande. Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Emmanuelle MALARBET THEOREME SARL juridiquement indépendante 912.392.305 R.C.S Dijon. Plus d'informations (réf. 85002119351). Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Genevrières
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52500
Coordonnées : 47.720353, 5.609834
Total : 306 420€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 122 820€
Valeur du bien : 292 820€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 371m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 2660€/mois
Loyer annuel estimé : 31918€/an
Fourchette totale : 2048€ - 3454€/mois
Fourchette annuelle : 24582€ - 41443€/an
Rentabilité brute :10.42%
Fourchette de rentabilité :8.02% - 13.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :754,05 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 753 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-109 753€ (-39.2%)
Marge achat-revente :-26 667€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 496,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :89,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 585,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 522,12€
Coût de l'assurance :26 811,75€
Taxe foncière : 3 191,77€/an
Soit par mois : 265,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 659,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 851,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :807,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 414 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 371 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois
Quantité: 1 système pour 371 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 46 fenêtres (estimation basée sur 371 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon incluant revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 2 salons (environ 55 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - usure normale, décoration datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :122 820 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:25 970€
    Isolation combles: 371 m² × 70€/m² = 25970€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:60 200€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 1300€/fenêtre = 59800€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Revêtement sol chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€
  • Rénovation salon:8 250€
    Rénovation salon: 55 m² × 150€/m² = 8250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Genevrières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 99 170€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 918 €/an
Calcul : 2 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 192 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 122 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 136 974 €
Revenus locatifs : +31 918 €
Charges déductibles : -136 974 €
Résultat foncier Année 1 : -105 057 €(Déficit de 105 057 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 657 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 154 €/an
Revenus locatifs : +31 918 €
Charges déductibles : -14 154 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 763 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83656.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 918 €136 984 €9 900 €-105 066 €21 400 €83 666 €83 666 €
232 556 €13 897 €9 632 €18 659 €--65 007 €
333 207 €13 620 €9 356 €19 587 €--45 420 €
433 871 €13 335 €9 071 €20 537 €--24 884 €
534 549 €13 040 €8 776 €21 509 €--3 374 €
635 240 €12 735 €8 471 €22 505 €---
735 945 €12 420 €8 156 €23 524 €---
836 663 €12 095 €7 830 €24 569 €---
937 397 €11 759 €7 494 €25 638 €---
1038 145 €11 411 €7 147 €26 733 €---
1138 908 €11 052 €6 788 €27 855 €---
1239 686 €10 682 €6 417 €29 004 €---
1340 479 €10 298 €6 034 €30 181 €---
1441 289 €9 903 €5 638 €31 386 €---
1542 115 €9 494 €5 230 €32 621 €---
1642 957 €9 071 €4 807 €33 886 €---
1743 816 €8 635 €4 370 €35 181 €---
1844 693 €8 184 €3 919 €36 509 €---
1945 586 €7 718 €3 453 €37 869 €---
2046 498 €7 236 €2 972 €39 262 €---
2147 428 €6 739 €2 475 €40 689 €---
2248 377 €6 225 €1 961 €42 152 €---
2349 344 €5 694 €1 430 €43 650 €---
2450 331 €5 145 €881 €45 186 €---
2551 338 €4 578 €314 €46 759 €---
TOTAL1 022 334 €371 948 €142 522 €650 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 650 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 703 €-6 420 €+13 123 €
2+6 703 €0 €+6 703 €
3+6 703 €0 €+6 703 €
4+6 703 €0 €+6 703 €
5+6 703 €0 €+6 703 €
6+6 703 €+5 739 €+964 €
7+6 703 €+7 057 €-354 €
8+6 703 €+7 371 €-668 €
9+6 703 €+7 691 €-988 €
10+6 703 €+8 020 €-1 317 €
11+6 703 €+8 357 €-1 654 €
12+6 703 €+8 701 €-1 998 €
13+6 703 €+9 054 €-2 351 €
14+6 703 €+9 416 €-2 713 €
15+6 703 €+9 786 €-3 083 €
16+6 703 €+10 166 €-3 463 €
17+6 703 €+10 554 €-3 851 €
18+6 703 €+10 953 €-4 250 €
19+6 703 €+11 361 €-4 658 €
20+6 703 €+11 779 €-5 076 €
21+6 703 €+12 207 €-5 504 €
22+6 703 €+12 646 €-5 943 €
23+6 703 €+13 095 €-6 392 €
24+6 703 €+13 556 €-6 853 €
25+6 703 €+14 028 €-7 325 €
Total+167 575 €+195 116 €+-27 541 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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