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Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface74.52m²
Coût Total139 592€
Loyer Annuel8 389€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-708€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 900 €
Surface : 74.52 m²
Prix au m² : 1 045,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 16 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Interphone, Pas de balcon

À Béziers, à deux pas de l’Avenue Wilson et du Parc des Poètes, Domium Groupe Immobilier vous propose, un agréable appartement de 4 pièces situé dans un quartier à proximité de toutes les commodités Il se compose d’une entrée, d’un séjour lumineux, d’une cuisine séparée, de trois chambres, d’une salle de bains et de toilettes indépendants. En sous-sol, vous bénéficierez également d’une cave privative de 7m² ainsi que d’un garage de 15 m², un véritable atout en centre-ville Le bien est actuellement loué 620 € par mois hors charges, offrant ainsi un revenu locatif stable et sécurisé.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.351295, 3.234615
Total : 139 592€
Prix d'acquisition : 77 900€
Travaux : 55 460€
Valeur du bien : 133 360€
Frais de notaire : 6 232€
Coût estimé : 6 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.52m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8389€/an
Fourchette totale : 549€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6593€ - 10673€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 690,97 €/m²
Basé sur :235 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 011 €
Prix d'achat :77 900 €
Décote à l'achat :-48 111€ (-38.2%)
Marge achat-revente :-13 581€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :40,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 379,93€
Coût de l'assurance :12 214,30€
Taxe foncière : 838,86€/an
Soit par mois : 69,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 620,00€/mois
Soit par an : 7 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 699,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 407,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-708,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 74.52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 460 €(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 500€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 460€
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 389 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 592 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 440 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 636 €
Revenus locatifs : +8 389 €
Charges déductibles : -68 636 €
Résultat foncier Année 1 : -60 247 €(Déficit de 60 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 176 €/an
Revenus locatifs : +8 389 €
Charges déductibles : -13 176 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 787 €/an(Déficit de 4 787 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38847.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 635 €(65% de 77 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 841 €/an
Calcul : 50 635 € × 3,636% = 1 841 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 389 €68 640 €4 413 €-60 252 €21 400 €38 852 €38 852 €
28 556 €13 060 €4 293 €-4 504 €4 504 €-38 852 €
38 727 €12 936 €4 168 €-4 208 €4 208 €-38 852 €
48 902 €12 807 €4 040 €-3 905 €3 905 €-38 852 €
59 080 €12 675 €3 908 €-3 595 €3 595 €-38 852 €
69 262 €12 538 €3 771 €-3 277 €3 277 €-38 852 €
79 447 €12 397 €3 630 €-2 950 €2 950 €-38 852 €
89 636 €12 251 €3 484 €-2 615 €2 615 €-38 852 €
99 829 €12 101 €3 333 €-2 272 €2 272 €-38 852 €
1010 025 €11 945 €3 178 €-1 920 €1 920 €-38 852 €
1110 226 €11 785 €3 017 €-1 559 €1 559 €-38 852 €
1210 430 €11 619 €2 852 €-1 189 €1 189 €--
1310 639 €11 448 €2 681 €-809 €809 €--
1410 852 €11 272 €2 504 €-420 €420 €--
1511 069 €11 089 €2 322 €-21 €21 €--
1611 290 €10 901 €2 134 €389 €---
1711 516 €10 707 €1 939 €809 €---
1811 746 €10 506 €1 739 €1 240 €---
1911 981 €10 299 €1 531 €1 682 €---
2012 221 €10 085 €1 317 €2 136 €---
2112 465 €9 864 €1 097 €2 601 €---
2212 714 €9 636 €869 €3 078 €---
2312 969 €9 400 €633 €3 568 €---
2413 228 €9 157 €390 €4 071 €---
2513 492 €8 906 €139 €4 586 €---
TOTAL268 688 €338 026 €63 380 €-69 337 €54 645 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 16 394 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -69 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 762 €-6 420 €+8 182 €
2+1 762 €-1 351 €+3 113 €
3+1 762 €-1 262 €+3 024 €
4+1 762 €-1 172 €+2 934 €
5+1 762 €-1 078 €+2 840 €
6+1 762 €-983 €+2 745 €
7+1 762 €-885 €+2 647 €
8+1 762 €-785 €+2 547 €
9+1 762 €-682 €+2 444 €
10+1 762 €-576 €+2 338 €
11+1 762 €-468 €+2 230 €
12+1 762 €-357 €+2 119 €
13+1 762 €-243 €+2 005 €
14+1 762 €-126 €+1 888 €
15+1 762 €-6 €+1 768 €
16+1 762 €+117 €+1 645 €
17+1 762 €+243 €+1 519 €
18+1 762 €+372 €+1 390 €
19+1 762 €+505 €+1 257 €
20+1 762 €+641 €+1 121 €
21+1 762 €+780 €+982 €
22+1 762 €+923 €+839 €
23+1 762 €+1 070 €+692 €
24+1 762 €+1 221 €+541 €
25+1 762 €+1 376 €+386 €
Total+44 050 €-9 146 €+53 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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