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A vendre - Appt T2 44m2 - Résidence sécurisée

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface44.76m²
Coût Total95 655€
Loyer Annuel5 651€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 560 €
Surface : 44.76 m²
Prix au m² : 1 241,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Au sein d'une résidence, appréciée pour son environnement calme et sécurisé, venez découvrir cet agréable appartement T2 de 44,76 m2, situé en rez-de-chaussée et bénéficiant d'un extérieur privatif. L'appartement se compose d'une entrée desservant un séjour lumineux ouvrant sur une terrasse privative, idéale pour profiter des beaux jours ou aménager un espace détente. La cuisine semi-ouverte, fonctionnelle, est équipée d'un évier, d'un meuble sous-évier, de plaques de cuisson et d'un petit réfrigérateur. Un cellier/arrière-cuisine complète cet espace et offre un véritable confort de rangement. L'espace nuit comprend une chambre, une salle de bains ainsi que des WC indépendants, garantissant une distribution pratique et fonctionnelle. Vous bénéficierez également d'une place de parking privative ainsi que de toutes les prestations offertes par cette résidence sécurisée : portail automatique, accès par digicode, badge et interphone. Idéalement situé dans un quartier résidentiel calme, l'appartement se trouve à proximité des commerces, des transports et des principaux axes de circulation. Que vous recherchiez votre résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif, ce bien constitue une belle opportunité grâce à son agencement optimisé, son extérieur privatif et ses prestations recherchées.

  • https://agence-bic.com/images/layout/tarifs.pdf
Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.219712, 2.062526
Total : 95 655€
Prix d'acquisition : 55 560€
Travaux : 35 650€
Valeur du bien : 91 210€
Frais de notaire : 4 445€
Coût estimé : 4 445€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.76m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 471€/mois
Loyer annuel estimé : 5651€/an
Fourchette totale : 371€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4448€ - 7178€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :819,67 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 688 €
Prix d'achat :55 560 €
Décote à l'achat :+18 872€ (+51.4%)
Marge achat-revente :-58 967€ (-160.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 655€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 495,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 708,26€
Coût de l'assurance :7 174,13€
Taxe foncière : 565,07€/an
Soit par mois : 47,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 470,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 44.76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 650 €(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 651 €/an
Calcul : 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 655 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 665 €
Revenus locatifs : +5 651 €
Charges déductibles : -39 665 €
Résultat foncier Année 1 : -34 015 €(Déficit de 34 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 015 €/an
Revenus locatifs : +5 651 €
Charges déductibles : -4 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12614.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 560 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 114 €(65% de 55 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 313 €/an
Calcul : 36 114 € × 3,636% = 1 313 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 651 €39 669 €3 166 €-34 018 €21 400 €12 618 €12 618 €
25 764 €3 934 €3 082 €1 830 €--10 788 €
35 879 €3 846 €2 994 €2 033 €--8 755 €
45 997 €3 756 €2 904 €2 241 €--6 515 €
56 117 €3 662 €2 810 €2 454 €--4 060 €
66 239 €3 566 €2 713 €2 673 €--1 387 €
76 364 €3 465 €2 613 €2 898 €---
86 491 €3 362 €2 510 €3 129 €---
96 621 €3 255 €2 403 €3 366 €---
106 753 €3 144 €2 292 €3 609 €---
116 888 €3 030 €2 178 €3 858 €---
127 026 €2 912 €2 060 €4 114 €---
137 166 €2 789 €1 937 €4 377 €---
147 310 €2 663 €1 811 €4 647 €---
157 456 €2 532 €1 680 €4 924 €---
167 605 €2 397 €1 545 €5 208 €---
177 757 €2 257 €1 405 €5 500 €---
187 912 €2 113 €1 261 €5 800 €---
198 071 €1 963 €1 111 €6 107 €---
208 232 €1 809 €957 €6 423 €---
218 397 €1 649 €797 €6 748 €---
228 565 €1 484 €632 €7 081 €---
238 736 €1 313 €461 €7 423 €---
248 911 €1 136 €284 €7 775 €---
259 089 €953 €101 €8 135 €---
TOTAL180 994 €102 659 €45 708 €78 335 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 335 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 187 €-6 420 €+7 607 €
2+1 187 €0 €+1 187 €
3+1 187 €0 €+1 187 €
4+1 187 €0 €+1 187 €
5+1 187 €0 €+1 187 €
6+1 187 €0 €+1 187 €
7+1 187 €+453 €+734 €
8+1 187 €+939 €+248 €
9+1 187 €+1 010 €+177 €
10+1 187 €+1 083 €+104 €
11+1 187 €+1 157 €+30 €
12+1 187 €+1 234 €-47 €
13+1 187 €+1 313 €-126 €
14+1 187 €+1 394 €-207 €
15+1 187 €+1 477 €-290 €
16+1 187 €+1 562 €-375 €
17+1 187 €+1 650 €-463 €
18+1 187 €+1 740 €-553 €
19+1 187 €+1 832 €-645 €
20+1 187 €+1 927 €-740 €
21+1 187 €+2 024 €-837 €
22+1 187 €+2 124 €-937 €
23+1 187 €+2 227 €-1 040 €
24+1 187 €+2 332 €-1 145 €
25+1 187 €+2 441 €-1 254 €
Total+29 675 €+23 500 €+6 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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