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A vendre - Appt T2 44m2 - Résidence sécurisée

VilleVierzon (18)
Surface44.76
Coût Total95 655
Loyer Annuel5 651
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 560 €
Surface : 44.76 m²
Prix au m² : 1 241,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Au sein d'une résidence, appréciée pour son environnement calme et sécurisé, venez découvrir cet agréable appartement T2 de 44,76 m2, situé en rez-de-chaussée et bénéficiant d'un extérieur privatif. L'appartement se compose d'une entrée desservant un séjour lumineux ouvrant sur une terrasse privative, idéale pour profiter des beaux jours ou aménager un espace détente. La cuisine semi-ouverte, fonctionnelle, est équipée d'un évier, d'un meuble sous-évier, de plaques de cuisson et d'un petit réfrigérateur. Un cellier/arrière-cuisine complète cet espace et offre un véritable confort de rangement. L'espace nuit comprend une chambre, une salle de bains ainsi que des WC indépendants, garantissant une distribution pratique et fonctionnelle. Vous bénéficierez également d'une place de parking privative ainsi que de toutes les prestations offertes par cette résidence sécurisée : portail automatique, accès par digicode, badge et interphone. Idéalement situé dans un quartier résidentiel calme, l'appartement se trouve à proximité des commerces, des transports et des principaux axes de circulation. Que vous recherchiez votre résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif, ce bien constitue une belle opportunité grâce à son agencement optimisé, son extérieur privatif et ses prestations recherchées.

  • https://agence-bic.com/images/layout/tarifs.pdf
Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.219712, 2.062526
Total : 95 655
Prix d'acquisition : 55 560
Travaux : 35 650
Valeur du bien : 91 210
Frais de notaire : 4 445
Coût estimé : 4 445
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.76
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 471€/mois
Loyer annuel estimé : 5651€/an
Fourchette totale : 371€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4448€ - 7178€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :819,67 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 688
Prix d'achat :55 560
Décote à l'achat :+18 872 (+51.4%)
Marge achat-revente :-58 967€ (-160.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 655
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 495,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 708,26
Coût de l'assurance :7 174,13
Taxe foncière : 565,07€/an
Soit par mois : 47,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 470,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 44.76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 650(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 750
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 651 €/an
Calcul : 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 655 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 665
Revenus locatifs : +5 651
Charges déductibles : -39 665
Résultat foncier Année 1 : -34 015(Déficit de 34 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 615
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 015 €/an
Revenus locatifs : +5 651
Charges déductibles : -4 015
Résultat foncier Années 2+ : 1 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12614.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 560
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 114(65% de 55 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 313 €/an
Calcul : 36 114 € × 3,636% = 1 313
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 65139 6693 166-34 01821 400 €12 618 €12 618 €
25 7643 9343 0821 830--10 788 €
35 8793 8462 9942 033--8 755 €
45 9973 7562 9042 241--6 515 €
56 1173 6622 8102 454--4 060 €
66 2393 5662 7132 673--1 387 €
76 3643 4652 6132 898---
86 4913 3622 5103 129---
96 6213 2552 4033 366---
106 7533 1442 2923 609---
116 8883 0302 1783 858---
127 0262 9122 0604 114---
137 1662 7891 9374 377---
147 3102 6631 8114 647---
157 4562 5321 6804 924---
167 6052 3971 5455 208---
177 7572 2571 4055 500---
187 9122 1131 2615 800---
198 0711 9631 1116 107---
208 2321 8099576 423---
218 3971 6497976 748---
228 5651 4846327 081---
238 7361 3134617 423---
248 9111 1362847 775---
259 0899531018 135---
TOTAL180 994102 65945 70878 33521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 335
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 187-6 420+7 607
2+1 1870+1 187
3+1 1870+1 187
4+1 1870+1 187
5+1 1870+1 187
6+1 1870+1 187
7+1 187+453+734
8+1 187+939+248
9+1 187+1 010+177
10+1 187+1 083+104
11+1 187+1 157+30
12+1 187+1 234-47
13+1 187+1 313-126
14+1 187+1 394-207
15+1 187+1 477-290
16+1 187+1 562-375
17+1 187+1 650-463
18+1 187+1 740-553
19+1 187+1 832-645
20+1 187+1 927-740
21+1 187+2 024-837
22+1 187+2 124-937
23+1 187+2 227-1 040
24+1 187+2 332-1 145
25+1 187+2 441-1 254
Total+29 675+23 500+6 175
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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