Achat : Appartement (42000)

VilleSaint-Étienne (42)

Surface162m²

Coût Total220 540€

Loyer Annuel17 197€

Rentabilité7.80%

Cashflow/mois+119€

Prix : 138 000 €

Surface : 162 m²

Prix au m² : 851,85 €/m²

Chambres : 5

Pièces : 6

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 162 m², 6 pièces, 1 salle de bain

À vendre à Saint-Étienne, dans le quartier prisé de la Préfecture

Place Jean Jaurès, début de la rue Charles de Gaulle, ce spacieux appartement de 162,5 m² vous attend au 3ème étage d'un immeuble bien entretenu. Ce bien est situé dans un immeuble familial en cours de mise en copropriété. Avec ses 5 CHAMBRES, séjour, cuisine et double sanitaires, il offre un espace généreux pour toute la famille. Ce bien nécessitera des travaux de rénovation globale pour être mis au goût du jour.Le bien est traversant Est
Ouest et il vous sera possible d'acquérir 1 ou 2 places de parking en sus.Profitez d'une proximité idéale avec les transports en commun : la station de bus Arcole est à seulement 4 minutes à pied, desservie par les lignes 13 et 16. La gare de Saint-Étienne-Carnot est également à 6 minutes à pied, facilitant vos déplacements quotidiens. Arrêt de tram PLACE JEAN JAURES.Ne manquez pas cette opportunité exceptionnelle d'acquérir un bien à un prix attractif de 138 000€. Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien unique.

Numéro de mandat : 5809

Ville : Saint-Étienne

Département : Loire

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 42000

Coordonnées : 45.443420, 4.389800

Total : 220 540€

Prix d'acquisition : 138 000€

Travaux : 71 500€

Valeur du bien : 209 500€

Frais de notaire : 11 040€

Coût estimé : 11 040€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 162m²

Loyer prédit : 8.85€/m²/mois

Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois

Loyer total estimé : 1433€/mois

Loyer annuel estimé : 17197€/an

Fourchette totale : 1063€ - 1932€/mois

Fourchette annuelle : 12755€ - 23185€/an

Rentabilité brute :7.80%

Fourchette de rentabilité :5.78% - 10.51%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 214,29 €/m²

Basé sur :1127 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :196 715 €

Prix d'achat :138 000 €

Décote à l'achat :-58 715€ (-29.8%)

Marge achat-revente :-23 825€ (-12.1%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :220 540€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 106,44€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.52%

Assurance emprunteur :64,32€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 170,77€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 392,66€

Coût de l'assurance :19 297,25€

Taxe foncière : 1 719,68€/an

Soit par mois : 143,31€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 433,06€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 314,07€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :118,99€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 162 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 162 m²)

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 5 chambres

Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)

Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres

Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)

Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 500 €(441 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Menuiseries:18 400€
Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1150€ = 18400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Cuisine:18 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Chambres - Revêtement sol:4 200€
Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Chambres - Peinture:2 400€
Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 433 €/mois

Revenus locatifs annuels : 17 197 €/an

Calcul : 1 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 666 €/an

Base de calcul : Emprunt de 220 540 € à 3.52% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 772 €/an

Calcul : 64 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 658 €

Revenus locatifs : +17 197 €

Charges déductibles : -81 658 €

Résultat foncier Année 1 : -64 461 €(Déficit de 64 461 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 43 061 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 158 €/an

Revenus locatifs : +17 197 €

Charges déductibles : -10 158 €

Résultat foncier Années 2+ : 7 039 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43060.75 € reporté.

Prix d'achat du bien : 138 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 262 €/an

Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	17 197 €	81 665 €	7 673 €	-64 468 €	21 400 €	43 068 €	43 068 €
2	17 541 €	9 964 €	7 473 €	7 576 €	-	-	35 492 €
3	17 892 €	9 757 €	7 265 €	8 135 €	-	-	27 357 €
4	18 249 €	9 542 €	7 050 €	8 708 €	-	-	18 649 €
5	18 614 €	9 319 €	6 827 €	9 296 €	-	-	9 353 €
6	18 987 €	9 088 €	6 596 €	9 899 €	-	-	-
7	19 366 €	8 849 €	6 357 €	10 517 €	-	-	-
8	19 754 €	8 601 €	6 110 €	11 152 €	-	-	-
9	20 149 €	8 345 €	5 853 €	11 804 €	-	-	-
10	20 552 €	8 079 €	5 588 €	12 472 €	-	-	-
11	20 963 €	7 804 €	5 313 €	13 158 €	-	-	-
12	21 382 €	7 519 €	5 028 €	13 863 €	-	-	-
13	21 810 €	7 224 €	4 733 €	14 585 €	-	-	-
14	22 246 €	6 919 €	4 427 €	15 327 €	-	-	-
15	22 691 €	6 602 €	4 111 €	16 089 €	-	-	-
16	23 145 €	6 274 €	3 783 €	16 870 €	-	-	-
17	23 607 €	5 935 €	3 443 €	17 673 €	-	-	-
18	24 080 €	5 583 €	3 091 €	18 497 €	-	-	-
19	24 561 €	5 218 €	2 727 €	19 343 €	-	-	-
20	25 052 €	4 841 €	2 349 €	20 212 €	-	-	-
21	25 554 €	4 450 €	1 958 €	21 104 €	-	-	-
22	26 065 €	4 045 €	1 553 €	22 020 €	-	-	-
23	26 586 €	3 626 €	1 134 €	22 960 €	-	-	-
24	27 118 €	3 191 €	700 €	23 926 €	-	-	-
25	27 660 €	2 741 €	250 €	24 919 €	-	-	-
TOTAL	550 818 €	245 182 €	111 393 €	305 636 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 636 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 197 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 611 €	-6 420 €	+10 031 €
2	+3 611 €	0 €	+3 611 €
3	+3 611 €	0 €	+3 611 €
4	+3 611 €	0 €	+3 611 €
5	+3 611 €	0 €	+3 611 €
6	+3 611 €	+164 €	+3 447 €
7	+3 611 €	+3 155 €	+456 €
8	+3 611 €	+3 346 €	+265 €
9	+3 611 €	+3 541 €	+70 €
10	+3 611 €	+3 742 €	-131 €
11	+3 611 €	+3 948 €	-337 €
12	+3 611 €	+4 159 €	-548 €
13	+3 611 €	+4 376 €	-765 €
14	+3 611 €	+4 598 €	-987 €
15	+3 611 €	+4 827 €	-1 216 €
16	+3 611 €	+5 061 €	-1 450 €
17	+3 611 €	+5 302 €	-1 691 €
18	+3 611 €	+5 549 €	-1 938 €
19	+3 611 €	+5 803 €	-2 192 €
20	+3 611 €	+6 063 €	-2 452 €
21	+3 611 €	+6 331 €	-2 720 €
22	+3 611 €	+6 606 €	-2 995 €
23	+3 611 €	+6 888 €	-3 277 €
24	+3 611 €	+7 178 €	-3 567 €
25	+3 611 €	+7 476 €	-3 865 €
Total	+90 275 €	+91 691 €	+-1 416 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat : Appartement (42000)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Achat : Appartement (42000)

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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