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Appartement 4 pièces 75 m²

VilleGrenoble (38)
Surface75
Coût Total187 490
Loyer Annuel10 746
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-163
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 866,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELAS Office 1906, Nallet et associés vous proposent : Appartement à vendre - GRENOBLE (38100)


Grenoble, 160 Léon Jouhaux, venez découvrir ce superbe appartement 4 pièces, niché dans un petit collectif sans vis-à-vis, et lumineux. Dès l'entrée, laissez-vous charmer par un espace de vie de 28 m², où le séjour s'ouvre sur une cuisine équipée moderne, parfait pour des moments conviviaux en famille ou entre amis. Il se compose de 3 chambres lumineuses, tandis que la terrasse de 11 m² vous invite à la détente avec une vue imprenable sur les massifs environnants. En bon état et baigné de lumière naturelle, cet appartement est très agréable et bien agencé. Pour compléter cette proposition, un garage fermé de 17 m² est à votre disposition, garantissant la sécurité de votre véhicule. Ne manquez pas cette opportunité unique dans un environnement serein et ensoleillé. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELAS Office 1906, Nallet et associés - Notaires à Grenoble - N° SIRET : 44110581400012


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Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 34 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/12/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 640 € et 910 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.172825, 5.746720
Total : 187 490
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 36 290
Valeur du bien : 176 290
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10746€/an
Fourchette totale : 698€ - 1149€/mois
Fourchette annuelle : 8374€ - 13791€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 024,2 €/m²
Basé sur :448 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 815
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-11 815 (-7.8%)
Marge achat-revente :-35 675€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 490
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 968,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 205,38
Coût de l'assurance :15 936,65
Taxe foncière : 1 074,63€/an
Soit par mois : 89,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 895,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 104 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant peu de travaux.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 290(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ (incluant installation) = 12000€.
  • Menuiseries:4 200
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (incluant installation).
  • Eau chaude:3 500
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (incluant installation).
  • Salle de bain:750
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs 5 m² × 30€/m² = 150€, Vérification plomberie: 450€ = 600€.
  • Chambres:3 000
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1200€ = 2100€.
  • Salon:840
    Peinture murs et plafonds salon 28 m²: 30€/m² × 28 = 840€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 746 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 490 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 290
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 054
Revenus locatifs : +10 746
Charges déductibles : -44 054
Résultat foncier Année 1 : -33 307(Déficit de 33 307 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 907
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 764 €/an
Revenus locatifs : +10 746
Charges déductibles : -7 764
Résultat foncier Années 2+ : 2 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11907.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 74644 0606 057-33 31321 400 €11 913 €11 913 €
210 9617 6065 8943 355--8 558 €
311 1807 4375 7253 744--4 814 €
411 4047 2625 5504 142--672 €
511 6327 0825 3694 551---
611 8656 8955 1834 970---
712 1026 7024 9905 400---
812 3446 5034 7915 841---
912 5916 2984 5866 293---
1012 8436 0854 3736 758---
1113 1005 8664 1537 234---
1213 3625 6393 9277 723---
1313 6295 4043 6928 225---
1413 9025 1623 4508 739---
1514 1804 9123 2009 268---
1614 4634 6532 9419 810---
1714 7524 3862 67410 366---
1815 0474 1102 39810 937---
1915 3483 8252 11311 523---
2015 6553 5311 81812 125---
2115 9683 2261 51412 742---
2216 2882 9121 20013 376---
2316 6142 58787514 027---
2416 9462 25153914 695---
2517 2851 90419215 381---
TOTAL344 208166 29887 205177 91021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 910
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 257-6 420+8 677
2+2 2570+2 257
3+2 2570+2 257
4+2 2570+2 257
5+2 257+1 164+1 093
6+2 257+1 491+766
7+2 257+1 620+637
8+2 257+1 752+505
9+2 257+1 888+369
10+2 257+2 027+230
11+2 257+2 170+87
12+2 257+2 317-60
13+2 257+2 467-210
14+2 257+2 622-365
15+2 257+2 780-523
16+2 257+2 943-686
17+2 257+3 110-853
18+2 257+3 281-1 024
19+2 257+3 457-1 200
20+2 257+3 637-1 380
21+2 257+3 823-1 566
22+2 257+4 013-1 756
23+2 257+4 208-1 951
24+2 257+4 408-2 151
25+2 257+4 614-2 357
Total+56 425+53 373+3 052
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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