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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface75m²
Coût Total187 490€
Loyer Annuel10 746€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 866,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELAS Office 1906, Nallet et associés vous proposent : Appartement à vendre - GRENOBLE (38100)


Grenoble, 160 Léon Jouhaux, venez découvrir ce superbe appartement 4 pièces, niché dans un petit collectif sans vis-à-vis, et lumineux. Dès l'entrée, laissez-vous charmer par un espace de vie de 28 m², où le séjour s'ouvre sur une cuisine équipée moderne, parfait pour des moments conviviaux en famille ou entre amis. Il se compose de 3 chambres lumineuses, tandis que la terrasse de 11 m² vous invite à la détente avec une vue imprenable sur les massifs environnants. En bon état et baigné de lumière naturelle, cet appartement est très agréable et bien agencé. Pour compléter cette proposition, un garage fermé de 17 m² est à votre disposition, garantissant la sécurité de votre véhicule. Ne manquez pas cette opportunité unique dans un environnement serein et ensoleillé. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELAS Office 1906, Nallet et associés - Notaires à Grenoble - N° SIRET : 44110581400012


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Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 34 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/12/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 640 € et 910 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.172825, 5.746720
Total : 187 490€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 36 290€
Valeur du bien : 176 290€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10746€/an
Fourchette totale : 698€ - 1149€/mois
Fourchette annuelle : 8374€ - 13791€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 024,2 €/m²
Basé sur :448 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 815 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-11 815€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-35 675€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 968,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 205,38€
Coût de l'assurance :15 936,65€
Taxe foncière : 1 074,63€/an
Soit par mois : 89,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 895,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 104 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant peu de travaux.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 290 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ (incluant installation) = 12000€.
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (incluant installation).
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (incluant installation).
  • Salle de bain:750€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs 5 m² × 30€/m² = 150€, Vérification plomberie: 450€ = 600€.
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1200€ = 2100€.
  • Salon:840€
    Peinture murs et plafonds salon 28 m²: 30€/m² × 28 = 840€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 746 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 490 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 054 €
Revenus locatifs : +10 746 €
Charges déductibles : -44 054 €
Résultat foncier Année 1 : -33 307 €(Déficit de 33 307 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 764 €/an
Revenus locatifs : +10 746 €
Charges déductibles : -7 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11907.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 746 €44 060 €6 057 €-33 313 €21 400 €11 913 €11 913 €
210 961 €7 606 €5 894 €3 355 €--8 558 €
311 180 €7 437 €5 725 €3 744 €--4 814 €
411 404 €7 262 €5 550 €4 142 €--672 €
511 632 €7 082 €5 369 €4 551 €---
611 865 €6 895 €5 183 €4 970 €---
712 102 €6 702 €4 990 €5 400 €---
812 344 €6 503 €4 791 €5 841 €---
912 591 €6 298 €4 586 €6 293 €---
1012 843 €6 085 €4 373 €6 758 €---
1113 100 €5 866 €4 153 €7 234 €---
1213 362 €5 639 €3 927 €7 723 €---
1313 629 €5 404 €3 692 €8 225 €---
1413 902 €5 162 €3 450 €8 739 €---
1514 180 €4 912 €3 200 €9 268 €---
1614 463 €4 653 €2 941 €9 810 €---
1714 752 €4 386 €2 674 €10 366 €---
1815 047 €4 110 €2 398 €10 937 €---
1915 348 €3 825 €2 113 €11 523 €---
2015 655 €3 531 €1 818 €12 125 €---
2115 968 €3 226 €1 514 €12 742 €---
2216 288 €2 912 €1 200 €13 376 €---
2316 614 €2 587 €875 €14 027 €---
2416 946 €2 251 €539 €14 695 €---
2517 285 €1 904 €192 €15 381 €---
TOTAL344 208 €166 298 €87 205 €177 910 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 257 €-6 420 €+8 677 €
2+2 257 €0 €+2 257 €
3+2 257 €0 €+2 257 €
4+2 257 €0 €+2 257 €
5+2 257 €+1 164 €+1 093 €
6+2 257 €+1 491 €+766 €
7+2 257 €+1 620 €+637 €
8+2 257 €+1 752 €+505 €
9+2 257 €+1 888 €+369 €
10+2 257 €+2 027 €+230 €
11+2 257 €+2 170 €+87 €
12+2 257 €+2 317 €-60 €
13+2 257 €+2 467 €-210 €
14+2 257 €+2 622 €-365 €
15+2 257 €+2 780 €-523 €
16+2 257 €+2 943 €-686 €
17+2 257 €+3 110 €-853 €
18+2 257 €+3 281 €-1 024 €
19+2 257 €+3 457 €-1 200 €
20+2 257 €+3 637 €-1 380 €
21+2 257 €+3 823 €-1 566 €
22+2 257 €+4 013 €-1 756 €
23+2 257 €+4 208 €-1 951 €
24+2 257 €+4 408 €-2 151 €
25+2 257 €+4 614 €-2 357 €
Total+56 425 €+53 373 €+3 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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