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Appartement Saint Dizier 3 pièces 75.39 m2

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface75.39m²
Coût Total104 860€
Loyer Annuel7 305€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 75.39 m²
Prix au m² : 1 054,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif
  • SAINT DIZIER - Au centre ville de SAINT DIZIER, et proche de toutes commodités, venez découvrir cet appartement au 3ème étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée. Un appartement rénové, comprenant :
  • Un bel espace de vie
  • Une chambre
  • Une seconde chambre
  • Une cuisine meublée
  • Une salle d'eau neuve (2025)
  • Un WC. Idéal pour un projet locatif ou une première acquisition ! Secteur du centre ville = secteur recherché ! A visiter rapidement !!! 'VOUS ETES A UN CLIC DE CONCRETISER VOTRE PROJET' (8.90 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 66 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 4274.33 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/169155.pdf
Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.636463, 4.945290
Total : 104 860€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 19 000€
Valeur du bien : 98 500€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.39m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7305€/an
Fourchette totale : 466€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 5591€ - 9545€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 541,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 606,17€
Coût de l'assurance :8 913,10€
Taxe foncière : 730,51€/an
Soit par mois : 60,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 356,19€/mois
Soit par an : 4 274,33€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 608,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-349,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75.39 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour harmoniser avec le reste de l'appartement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour harmoniser avec le reste de l'appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 000 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 75.39 m² × 100€/m² = 7539€, Installation: 2000€, Main d'œuvre: 2061€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 305 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 731 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 274 €/an
Calcul : 356 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 735 €
Revenus locatifs : +7 305 €
Charges déductibles : -27 735 €
Résultat foncier Année 1 : -20 430 €(Déficit de 20 430 €)
Imputable sur revenu global : 20 430 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 735 €/an
Revenus locatifs : +7 305 €
Charges déductibles : -8 735 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 430 €/an(Déficit de 1 430 €)
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 305 €27 739 €3 377 €-20 434 €20 434 €--
27 451 €8 647 €3 286 €-1 196 €1 196 €--
37 600 €8 553 €3 192 €-953 €953 €--
47 752 €8 455 €3 094 €-703 €703 €--
57 907 €8 355 €2 993 €-447 €447 €--
68 065 €8 251 €2 889 €-185 €185 €--
78 227 €8 143 €2 782 €84 €---
88 391 €8 032 €2 671 €359 €---
98 559 €7 917 €2 556 €642 €---
108 730 €7 799 €2 437 €932 €---
118 905 €7 676 €2 315 €1 229 €---
129 083 €7 550 €2 188 €1 533 €---
139 265 €7 419 €2 058 €1 846 €---
149 450 €7 284 €1 923 €2 166 €---
159 639 €7 144 €1 783 €2 495 €---
169 832 €7 000 €1 639 €2 831 €---
1710 028 €6 851 €1 490 €3 177 €---
1810 229 €6 698 €1 336 €3 531 €---
1910 434 €6 539 €1 177 €3 895 €---
2010 642 €6 374 €1 013 €4 268 €---
2110 855 €6 205 €844 €4 650 €---
2211 072 €6 030 €668 €5 043 €---
2311 294 €5 849 €487 €5 445 €---
2411 519 €5 662 €300 €5 858 €---
2511 750 €5 468 €107 €6 281 €---
TOTAL233 986 €201 640 €48 606 €32 345 €23 918 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 176 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 32 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 534 €-6 130 €+7 664 €
2+1 534 €-359 €+1 893 €
3+1 534 €-286 €+1 820 €
4+1 534 €-211 €+1 745 €
5+1 534 €-134 €+1 668 €
6+1 534 €-56 €+1 590 €
7+1 534 €+25 €+1 509 €
8+1 534 €+108 €+1 426 €
9+1 534 €+193 €+1 341 €
10+1 534 €+279 €+1 255 €
11+1 534 €+369 €+1 165 €
12+1 534 €+460 €+1 074 €
13+1 534 €+554 €+980 €
14+1 534 €+650 €+884 €
15+1 534 €+748 €+786 €
16+1 534 €+849 €+685 €
17+1 534 €+953 €+581 €
18+1 534 €+1 059 €+475 €
19+1 534 €+1 168 €+366 €
20+1 534 €+1 280 €+254 €
21+1 534 €+1 395 €+139 €
22+1 534 €+1 513 €+21 €
23+1 534 €+1 633 €-99 €
24+1 534 €+1 757 €-223 €
25+1 534 €+1 884 €-350 €
Total+38 350 €+9 704 €+28 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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