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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface140m²
Coût Total163 260€
Loyer Annuel14 537€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 782,14 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 5 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse

Proche Clémenceau, maison familiale de 140 m². Elle se compose d'un séjour avec cuisine ouverte, 5 chambres dont une suite parentale avec salle d'eau, une salle de bain, 2 wc. A l'extérieur, le terrain clôturé accueille une terrasse attenante à la maison, une piscine hors sol, une source et 3 garages. Assainisssement collectif

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.272573, 1.767956
Total : 163 260€
Prix d'acquisition : 109 500€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 154 500€
Frais de notaire : 8 760€
Coût estimé : 8 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1211€/mois
Loyer annuel estimé : 14537€/an
Fourchette totale : 953€ - 1540€/mois
Fourchette annuelle : 11439€ - 18475€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 026,61 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 725 €
Prix d'achat :109 500 €
Décote à l'achat :-34 225€ (-23.8%)
Marge achat-revente :-19 535€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :47,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 863,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 410,37€
Coût de l'assurance :14 285,25€
Taxe foncière : 1 453,70€/an
Soit par mois : 121,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 211,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :227,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 211 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 537 €/an
Calcul : 1 211 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 260 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 454 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 635 €
Revenus locatifs : +14 537 €
Charges déductibles : -52 635 €
Résultat foncier Année 1 : -38 098 €(Déficit de 38 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 635 €/an
Revenus locatifs : +14 537 €
Charges déductibles : -7 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16698.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 175 €(65% de 109 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 588 €/an
Calcul : 71 175 € × 3,636% = 2 588 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 537 €52 640 €5 615 €-38 103 €21 400 €16 703 €16 703 €
214 828 €7 493 €5 468 €7 335 €--9 369 €
315 124 €7 340 €5 315 €7 784 €--1 585 €
415 427 €7 182 €5 157 €8 245 €---
515 735 €7 018 €4 993 €8 717 €---
616 050 €6 849 €4 824 €9 201 €---
716 371 €6 673 €4 648 €9 698 €---
816 698 €6 492 €4 467 €10 207 €---
917 032 €6 304 €4 278 €10 729 €---
1017 373 €6 109 €4 084 €11 264 €---
1117 721 €5 907 €3 882 €11 813 €---
1218 075 €5 698 €3 673 €12 377 €---
1318 436 €5 482 €3 457 €12 954 €---
1418 805 €5 258 €3 233 €13 547 €---
1519 181 €5 027 €3 001 €14 155 €---
1619 565 €4 787 €2 762 €14 778 €---
1719 956 €4 538 €2 513 €15 418 €---
1820 355 €4 281 €2 256 €16 074 €---
1920 762 €4 015 €1 990 €16 748 €---
2021 178 €3 739 €1 714 €17 439 €---
2121 601 €3 454 €1 428 €18 148 €---
2222 033 €3 158 €1 133 €18 875 €---
2322 474 €2 852 €827 €19 622 €---
2422 923 €2 535 €510 €20 388 €---
2523 382 €2 207 €182 €21 175 €---
TOTAL465 625 €177 038 €81 410 €288 587 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 587 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 053 €-6 420 €+9 473 €
2+3 053 €0 €+3 053 €
3+3 053 €0 €+3 053 €
4+3 053 €+1 998 €+1 055 €
5+3 053 €+2 615 €+438 €
6+3 053 €+2 760 €+293 €
7+3 053 €+2 909 €+144 €
8+3 053 €+3 062 €-9 €
9+3 053 €+3 219 €-166 €
10+3 053 €+3 379 €-326 €
11+3 053 €+3 544 €-491 €
12+3 053 €+3 713 €-660 €
13+3 053 €+3 886 €-833 €
14+3 053 €+4 064 €-1 011 €
15+3 053 €+4 246 €-1 193 €
16+3 053 €+4 433 €-1 380 €
17+3 053 €+4 625 €-1 572 €
18+3 053 €+4 822 €-1 769 €
19+3 053 €+5 024 €-1 971 €
20+3 053 €+5 232 €-2 179 €
21+3 053 €+5 444 €-2 391 €
22+3 053 €+5 663 €-2 610 €
23+3 053 €+5 887 €-2 834 €
24+3 053 €+6 116 €-3 063 €
25+3 053 €+6 352 €-3 299 €
Total+76 325 €+86 576 €+-10 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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