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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface125m²
Coût Total230 470€
Loyer Annuel13 269€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 272 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 4 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

En exclusivité par Bastien SOUMAH:

Appartement 5 PIÈCES de 125m² avec une grande terrasse et garage

Grand garage de28m²

Venez découvrir cette appartement de 5 pièces au 1er et dernier étage d'un immeuble.

Elle propose quatre chambres, un grand salon donnant sur la terrasse une Salle de bain

Des travaux de rafraichissement seront nécessaires afin de profiter pleinement du potentiel de cette appartement.

Profitez des balades en famille grâce Musée de la Mine ainsi que du parc de Montaud situés à proximité.

Commodités et établissements scolaires à moins de 5minutes

Pour plus d'informations contactez:

Bastien SOUMAH (EI) Agent commercial Numéro RSAC: 914 440 334 SAINT-ETIENNE

SURFACE : 125m² DPE: D GES: D Prix du bien: 159.000 euros Honoraires à la charge du vendeur

Taxe foncière (estimée): 1500 euros

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

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Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1876.00 et 2540.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller KW FOREZ VERT : Agent - Bastien SOUMAH Carte T EC

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.442787, 4.373842
Total : 230 470€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 58 750€
Valeur du bien : 217 750€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1106€/mois
Loyer annuel estimé : 13269€/an
Fourchette totale : 820€ - 1491€/mois
Fourchette annuelle : 9842€ - 17890€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 164,29 €/m²
Basé sur :527 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 536 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :+13 464€ (+9.3%)
Marge achat-revente :-84 934€ (-58.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :67,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 223,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 408,21€
Coût de l'assurance :20 166,12€
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 105,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 750 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 269 €/an
Calcul : 1 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 470 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 068 €
Revenus locatifs : +13 269 €
Charges déductibles : -69 068 €
Résultat foncier Année 1 : -55 799 €(Déficit de 55 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 318 €/an
Revenus locatifs : +13 269 €
Charges déductibles : -10 318 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 951 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34398.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 269 €69 075 €8 019 €-55 806 €21 400 €34 406 €34 406 €
213 534 €10 116 €7 809 €3 419 €--30 987 €
313 805 €9 899 €7 592 €3 906 €--27 081 €
414 081 €9 674 €7 367 €4 407 €--22 674 €
514 363 €9 441 €7 135 €4 922 €--17 752 €
614 650 €9 200 €6 893 €5 450 €--12 302 €
714 943 €8 950 €6 644 €5 993 €--6 309 €
815 242 €8 692 €6 385 €6 550 €---
915 547 €8 424 €6 117 €7 123 €---
1015 858 €8 146 €5 840 €7 712 €---
1116 175 €7 859 €5 552 €8 316 €---
1216 498 €7 561 €5 254 €8 938 €---
1316 828 €7 253 €4 946 €9 576 €---
1417 165 €6 933 €4 626 €10 232 €---
1517 508 €6 602 €4 296 €10 906 €---
1617 858 €6 260 €3 953 €11 599 €---
1718 216 €5 905 €3 598 €12 311 €---
1818 580 €5 537 €3 230 €13 043 €---
1918 952 €5 156 €2 850 €13 795 €---
2019 331 €4 762 €2 455 €14 569 €---
2119 717 €4 353 €2 047 €15 364 €---
2220 112 €3 930 €1 623 €16 181 €---
2320 514 €3 492 €1 185 €17 022 €---
2420 924 €3 038 €731 €17 886 €---
2521 343 €2 568 €261 €18 775 €---
TOTAL425 014 €232 824 €116 408 €192 189 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 787 €-6 420 €+9 207 €
2+2 787 €0 €+2 787 €
3+2 787 €0 €+2 787 €
4+2 787 €0 €+2 787 €
5+2 787 €0 €+2 787 €
6+2 787 €0 €+2 787 €
7+2 787 €0 €+2 787 €
8+2 787 €+72 €+2 715 €
9+2 787 €+2 137 €+650 €
10+2 787 €+2 313 €+474 €
11+2 787 €+2 495 €+292 €
12+2 787 €+2 681 €+106 €
13+2 787 €+2 873 €-86 €
14+2 787 €+3 070 €-283 €
15+2 787 €+3 272 €-485 €
16+2 787 €+3 480 €-693 €
17+2 787 €+3 693 €-906 €
18+2 787 €+3 913 €-1 126 €
19+2 787 €+4 139 €-1 352 €
20+2 787 €+4 371 €-1 584 €
21+2 787 €+4 609 €-1 822 €
22+2 787 €+4 854 €-2 067 €
23+2 787 €+5 107 €-2 320 €
24+2 787 €+5 366 €-2 579 €
25+2 787 €+5 632 €-2 845 €
Total+69 675 €+57 657 €+12 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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