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Appartement à vendre 4 pièces Argenteuil (95)

VilleArgenteuil (95)
Surface79
Coût Total218 100
Loyer Annuel16 701
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois-196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 278,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 79 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Mandat exclusif, Salon, 1 salle de douche, 19 étages, Chauffage électrique, Étage 7 sur 19

Situé au 7 étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, à proximité immédiate des écoles et des commerces, ainsi que des transports En entrant dans cet appartement, vous serez accueilli par un hall d'entrée qui mène à un Salon lumineux, parfait pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine est équipée et offre suffisamment d'espace pour un coin repas. Les trois chambres sont idéales pour une famille, un bureau ou une chambre d'amis. Chacune d'elles bénéficie d'un accès à l'un des balcons, vous permettant de profiter de l'extérieur à tout moment de la journée. La salle de bain est moderne et bien agencée, et les Wc séparés ajoutent une touche de praticité à cet espace. Situé au Val d'Argenteuil Nord, cet appartement bénéficie d'un emplacement privilégié. Vous trouverez à proximité des commerces, des écoles et des transports en commun, facilitant ainsi vos déplacements vers Paris et les environs.

Cet appartement est une véritable opportunité pour ceux qui recherchent un espace de vie confortable et fonctionnel. N'hésitez pas à me pour organiser une visite ou pour toute question supplémentaire. Je serais ravi de vous accompagner dans votre projet immobilier. Nombre de lots de la copropriété : 18, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 3480€ soit 290€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.949217, 2.228267
Total : 218 100
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 23 700
Valeur du bien : 203 700
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16701€/an
Fourchette totale : 1101€ - 1759€/mois
Fourchette annuelle : 13211€ - 21112€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 429,78 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 952
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-11 952 (-6.2%)
Marge achat-revente :-26 148€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 158,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 511,68
Coût de l'assurance :19 083,75
Taxe foncière : 1 670,06€/an
Soit par mois : 139,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 391,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 588,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 700(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 350
    Peinture 3 chambres: 3 chambres × 150€/chambre = 450€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 100 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 216
Revenus locatifs : +16 701
Charges déductibles : -37 216
Résultat foncier Année 1 : -20 516(Déficit de 20 516 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 816
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 516 €/an
Revenus locatifs : +16 701
Charges déductibles : -13 516
Résultat foncier Années 2+ : 3 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9815.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 70137 2237 610-20 52310 700 €9 823 €9 823 €
217 03513 3257 4113 710--6 113 €
317 37513 1197 2064 256--1 857 €
417 72312 9066 9934 817---
518 07712 6856 7725 392---
618 43912 4576 5435 982---
718 80812 2206 3066 588---
819 18411 9756 0617 209---
919 56711 7205 8077 847---
1019 95911 4575 5448 502---
1120 35811 1855 2719 173---
1220 76510 9024 9899 863---
1321 18010 6094 69610 571---
1421 60410 3064 39311 298---
1522 0369 9924 07912 044---
1622 4779 6673 75412 810---
1722 9269 3303 41713 596---
1823 3858 9813 06814 404---
1923 8538 6202 70615 233---
2024 3308 2452 33216 084---
2124 8167 8571 94416 959---
2225 3127 4551 54217 857---
2325 8197 0391 12618 780---
2426 3356 60869519 727---
2526 8626 16124820 700---
TOTAL534 924282 047110 512252 87710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 877
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 507-3 210+6 717
2+3 5070+3 507
3+3 5070+3 507
4+3 507+888+2 619
5+3 507+1 618+1 889
6+3 507+1 795+1 712
7+3 507+1 976+1 531
8+3 507+2 163+1 344
9+3 507+2 354+1 153
10+3 507+2 550+957
11+3 507+2 752+755
12+3 507+2 959+548
13+3 507+3 171+336
14+3 507+3 389+118
15+3 507+3 613-106
16+3 507+3 843-336
17+3 507+4 079-572
18+3 507+4 321-814
19+3 507+4 570-1 063
20+3 507+4 825-1 318
21+3 507+5 088-1 581
22+3 507+5 357-1 850
23+3 507+5 634-2 127
24+3 507+5 918-2 411
25+3 507+6 210-2 703
Total+87 675+75 863+11 812
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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