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Immeuble de rapport au coeur du village médiéval de Volonne ? Idéal investisseur

Bien expiré
VilleVolonne (04)
Surface218m²
Coût Total313 180€
Loyer Annuel25 004€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 236 000 €
Surface : 218 m²
Prix au m² : 1 082,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 218 m², 8 pièces, 4 chambres, Terrasse, Orientation sud, Mandat exclusif, Cave, 2 étages

Immeuble de rapport au coeur du village médiéval de Volonne ? Idéal investisseur

Situé en plein centre du charmant village médiéval de Volonne, cet immeuble de rapport constitue une opportunité rare pour les investisseurs. Composé de plusieurs logements et d'un local commercial, il vous offre une rentabilité locative attractive.

Description :

Rez-de-chaussée : Local commercial de 62 m² (loi Carrez) avec caves supplémentaires, actuellement loué 701 /mois. Classe énergétique E.

1er et 2 ème étage : Un appartement T3 de 80,56 m², actuellement loué 507 /mois. Classe énergétique F. Un studio de 24,5 m², actuellement loué 276 /mois. Classe énergétique G.

2e et 3e étage : Un T3 de 51,48 m², anciennement loué 405 /mois.

Atouts :

Toiture et isolation des comble entièrement refaite en 2024, sous garantie décennale.

Emplacement idéal en centre-village, à proximité de toutes commodités.

Potentiel locatif intéressant.

Idéal pour un investisseur en quête d'un bien avec un bon rendement locatif.

Pour plus d' informations me pour organiser une visite : Anicet Trabuc :

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : DPE : F Honoraires à charge vendeur

Pour plus d' informations me : Anicet Trabuc :

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Ville : Volonne
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04290
Coordonnées : 44.111206, 6.014526
Total : 313 180€
Prix d'acquisition : 236 000€
Travaux : 58 300€
Valeur du bien : 294 300€
Frais de notaire : 18 880€
Coût estimé : 18 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218m²
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 2084€/mois
Loyer annuel estimé : 25004€/an
Fourchette totale : 1582€ - 2745€/mois
Fourchette annuelle : 18980€ - 32940€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,17 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :406 825 €
Prix d'achat :236 000 €
Décote à l'achat :-170 825€ (-42.0%)
Marge achat-revente :93 645€ (23.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 572,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :91,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 664,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 688,89€
Coût de l'assurance :27 403,25€
Taxe foncière : 2 500,41€/an
Soit par mois : 208,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 083,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 872,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 300 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:13 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 200€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 840€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Volonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 004 €/an
Calcul : 2 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 096 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 814 €
Revenus locatifs : +25 004 €
Charges déductibles : -72 814 €
Résultat foncier Année 1 : -47 810 €(Déficit de 47 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 514 €/an
Revenus locatifs : +25 004 €
Charges déductibles : -14 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26409.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 236 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 153 400 €(65% de 236 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 578 €/an
Calcul : 153 400 € × 3,636% = 5 578 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 004 €72 824 €10 927 €-47 820 €21 400 €26 420 €26 420 €
225 504 €14 239 €10 642 €11 265 €--15 155 €
326 014 €13 944 €10 347 €12 071 €--3 084 €
426 535 €13 638 €10 041 €12 897 €---
527 065 €13 321 €9 724 €13 745 €---
627 607 €12 992 €9 396 €14 614 €---
728 159 €12 652 €9 056 €15 506 €---
828 722 €12 300 €8 704 €16 422 €---
929 296 €11 935 €8 339 €17 361 €---
1029 882 €11 557 €7 961 €18 325 €---
1130 480 €11 166 €7 569 €19 314 €---
1231 090 €10 760 €7 163 €20 330 €---
1331 711 €10 340 €6 743 €21 371 €---
1432 346 €9 905 €6 308 €22 441 €---
1532 992 €9 454 €5 857 €23 539 €---
1633 652 €8 987 €5 390 €24 666 €---
1734 325 €8 503 €4 906 €25 822 €---
1835 012 €8 002 €4 405 €27 010 €---
1935 712 €7 483 €3 886 €28 229 €---
2036 426 €6 945 €3 348 €29 481 €---
2137 155 €6 388 €2 791 €30 767 €---
2237 898 €5 811 €2 214 €32 087 €---
2338 656 €5 213 €1 617 €33 443 €---
2439 429 €4 594 €997 €34 835 €---
2540 218 €3 953 €356 €36 265 €---
TOTAL800 890 €306 902 €158 689 €493 987 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 493 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 251 €-6 420 €+11 671 €
2+5 251 €0 €+5 251 €
3+5 251 €0 €+5 251 €
4+5 251 €+2 944 €+2 307 €
5+5 251 €+4 123 €+1 128 €
6+5 251 €+4 384 €+867 €
7+5 251 €+4 652 €+599 €
8+5 251 €+4 927 €+324 €
9+5 251 €+5 208 €+43 €
10+5 251 €+5 498 €-247 €
11+5 251 €+5 794 €-543 €
12+5 251 €+6 099 €-848 €
13+5 251 €+6 411 €-1 160 €
14+5 251 €+6 732 €-1 481 €
15+5 251 €+7 062 €-1 811 €
16+5 251 €+7 400 €-2 149 €
17+5 251 €+7 747 €-2 496 €
18+5 251 €+8 103 €-2 852 €
19+5 251 €+8 469 €-3 218 €
20+5 251 €+8 844 €-3 593 €
21+5 251 €+9 230 €-3 979 €
22+5 251 €+9 626 €-4 375 €
23+5 251 €+10 033 €-4 782 €
24+5 251 €+10 451 €-5 200 €
25+5 251 €+10 880 €-5 629 €
Total+131 275 €+148 196 €+-16 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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